購(gòu)買學(xué)區(qū)房要留心的幾個(gè)問(wèn)題

　　“學(xué)區(qū)房”在自住、投資兩大方面的穩(wěn)定表現(xiàn)，一直頗受市場(chǎng)關(guān)注。不過(guò)購(gòu)買此類房產(chǎn)需要關(guān)注落戶、“就近入學(xué)”相關(guān)規(guī)定等因素，避免買到“山寨學(xué)區(qū)房”，這樣才能減小風(fēng)險(xiǎn)。

　　不管是自住，還是長(zhǎng)期投資，“學(xué)區(qū)房”一直是市場(chǎng)上的香餑餑。雖然近期樓市仍然處于觀望階段，但是“學(xué)區(qū)房”卻呈現(xiàn)出另外一番風(fēng)景。價(jià)格穩(wěn)定，同時(shí)租賃需求也較為旺盛，“學(xué)區(qū)房”近期的表現(xiàn)確實(shí)比較搶眼。其實(shí)這并非虛火上升，而是有真實(shí)的市場(chǎng)需求來(lái)做支撐的。

　　那么，如何購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”，這與購(gòu)買一般的房產(chǎn)有無(wú)區(qū)別？還需留心哪些注意事項(xiàng)？記者對(duì)此進(jìn)行了采訪。在此需要說(shuō)明的是，幾乎所有受購(gòu)房者追捧的“學(xué)區(qū)房”都是分布在名校周邊的房產(chǎn)，根據(jù)“就近入學(xué)”相關(guān)規(guī)定，在義務(wù)教育階段，凡片區(qū)內(nèi)的適齡兒童皆可免試就讀，故在此也主要介紹分布名校附近的房產(chǎn)。

　　自住、投資二者兼顧

　　近日，家住上海市閔行區(qū)古美社區(qū)內(nèi)的符先生準(zhǔn)備換房，其目的就是想讓自己的女兒將來(lái)能夠進(jìn)入一所知名小學(xué)就讀。

　　按理說(shuō)，閔行區(qū)古美社區(qū)經(jīng)過(guò)數(shù)年來(lái)的發(fā)展，目前已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)大型居住社區(qū)，這里的交通、商業(yè)、醫(yī)療等設(shè)施都不錯(cuò)，但是唯一有些缺陷的是，就是沒(méi)有好的學(xué)校，這對(duì)諸如符先生那樣的業(yè)主來(lái)說(shuō)，肯定是一個(gè)不小的難題。“雖然目前各學(xué)校的師資力量差距已經(jīng)縮小，但知名學(xué)校對(duì)小孩的培養(yǎng)還是讓人更加放心，我不想讓自己的小孩輸在起跑線上。”符先生如是說(shuō)。

　　符先生將目光鎖定在徐匯區(qū)、靜安區(qū)以及長(zhǎng)寧區(qū)等名校比較集中的區(qū)域。這里有徐匯區(qū)匯師小學(xué)、徐匯區(qū)愛(ài)菊小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)、長(zhǎng)寧區(qū)新世紀(jì)小學(xué)等諸多知名小學(xué)，而且其中有少數(shù)小學(xué)還能直升重點(diǎn)中學(xué)，在接受義務(wù)教育階段都能夠與名校結(jié)緣，這讓他更是心動(dòng)。

　　而另一位有先見(jiàn)之明的購(gòu)房者李先生在三年前就已經(jīng)提前“打好埋伏”。李先生一家住在普陀區(qū)，但是他想把自己的小孩送到徐匯區(qū)上學(xué)，一來(lái)是那里名校較多教學(xué)質(zhì)量高，再者與父母居所很近，也能方便他們幫助自己接送小孩。李先生在2005年初在徐家匯附近花了40多萬(wàn)元購(gòu)買了一套一室戶，并馬上把自己全家的戶口遷了進(jìn)去，之后將其出租。今年9月份開(kāi)學(xué)，他就準(zhǔn)備把自己的小孩送到附近的小學(xué)——徐匯區(qū)匯師小學(xué)去上學(xué)。當(dāng)然，這套房產(chǎn)目前市值已超過(guò)百萬(wàn)元，同時(shí)每月租金收入為2500元，足以抵扣銀行按揭貸款。李先生在自用與投資兩個(gè)方面都有收獲，可謂是一舉兩得。

　　符先生與李先生都是考慮為子女上學(xué)而購(gòu)買房產(chǎn)，這并不是個(gè)別現(xiàn)象。記者了解到，在京滬穗三地，名校周邊的“學(xué)區(qū)房”一直是熱點(diǎn)。而與此同時(shí)，由于兼具自用、投資雙重功能，使得此類物業(yè)頗受喜歡投資不動(dòng)產(chǎn)的人士關(guān)注。

　　就“學(xué)區(qū)房”近期表現(xiàn)來(lái)看，要好于市場(chǎng)整體水平。北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部有關(guān)人士表示，名校周邊的房產(chǎn)價(jià)格相比較而言較其他區(qū)域穩(wěn)定一些，尤其是其源源不斷的龐大需求支撐著區(qū)域二手房市場(chǎng)，雖然成交方面也會(huì)受到房?jī)r(jià)變化的影響，但由于一些業(yè)主認(rèn)為自己的房屋具有地段和特殊資源(學(xué)校周邊)的優(yōu)勢(shì)，不愿降低房?jī)r(jià)出手，在市場(chǎng)低迷時(shí)便轉(zhuǎn)售為租，因此一定程度上促區(qū)域二手房?jī)r(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定。如位于東城區(qū)，東二環(huán)附近的史家小學(xué)、北京二中周邊學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格走勢(shì)比較平穩(wěn)，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，東二環(huán)附近的朝陽(yáng)門內(nèi)大街板塊、東四板塊的中高檔二手商品房，1月份價(jià)格分別為16000元/平方米和13000元/平方米左右，經(jīng)歷了2008年樓市的低迷，但整體價(jià)格走勢(shì)仍舊比較穩(wěn)定，未呈現(xiàn)明顯的上漲或下浮。再比如位于海淀區(qū)黃莊附近的中關(guān)村(4.90，-0.14，-2.78%)一小、二小，促成了周邊“學(xué)區(qū)房”保值、增值的特性，這兩個(gè)小學(xué)周邊的中高檔二手商品房成交均價(jià)目前為21000～22000元/平方米，變化不大。

　　同時(shí)，其租賃市場(chǎng)也比較活躍，尤其是學(xué)校周邊的租賃市場(chǎng)具有一定的周期性，一般在每個(gè)學(xué)期開(kāi)學(xué)前半個(gè)月到一個(gè)月會(huì)出現(xiàn)租賃的高峰，而一些提早為孩子上學(xué)打算的家長(zhǎng)看房，也保證了平常租賃需求相對(duì)比較穩(wěn)定。上海美聯(lián)物業(yè)虹口區(qū)域經(jīng)理高一定介紹，虹口區(qū)、楊浦區(qū)云集著很多重點(diǎn)中學(xué)、大學(xué)，考慮到照料子女日常生活，在虹口的四平板塊就有不少高中生家長(zhǎng)在學(xué)校周邊借房陪讀的現(xiàn)象，這也致使板塊內(nèi)節(jié)后租賃需求量增加兩成。

　　小貼士：何謂“就近入學(xué)”？

　　“就近入學(xué)”并不是指到離家最近的學(xué)校就讀。而是指：由所在地區(qū)教育行政部門根據(jù)本地區(qū)公辦學(xué)校的資源配置狀況和義務(wù)教育適齡學(xué)生的分布和需求狀況，合理規(guī)劃和確定本地區(qū)義務(wù)教育階段公辦學(xué)校招生入學(xué)范圍和招生人數(shù)，為每一位適齡兒童少年提供就近入學(xué)的義務(wù)教育學(xué)額。

　　初中招生也是按照免試就近入學(xué)的原則，由小學(xué)對(duì)口初中或以戶籍對(duì)口初中的方式，安排小學(xué)畢業(yè)生升入初中就讀。

　　關(guān)注不同需求的區(qū)別

　　如果考慮到用途側(cè)重點(diǎn)的不同，購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”考察的內(nèi)容也應(yīng)該有所區(qū)別。對(duì)于自住的情形，所要考慮的首要因素是居住的舒適性。對(duì)此專家建議，除了要考慮到出行的便捷程度、商業(yè)、醫(yī)療等，同時(shí)還要考慮小區(qū)居民整體素質(zhì)，以及房屋所在位置、樓層、朝向、房型等多方面因素。

　　在此，業(yè)內(nèi)人士特別建議，最好購(gòu)買那些小學(xué)、中學(xué)能同時(shí)兼顧的“學(xué)區(qū)房”，這等于可以讓自己的子女能在小學(xué)、中學(xué)階段都有機(jī)會(huì)進(jìn)入名校就讀，無(wú)疑會(huì)更為合算。上海美聯(lián)物業(yè)閘北區(qū)域經(jīng)理劉慶霞介紹，大寧板塊內(nèi)有部分“學(xué)區(qū)房”如歌林春天等，小學(xué)階段可進(jìn)入閘北區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)就讀，而中學(xué)階段則能直升區(qū)重點(diǎn)中學(xué)上海市風(fēng)華中學(xué)就讀，這使得該板塊的學(xué)區(qū)房一直有不錯(cuò)的表現(xiàn)。因此業(yè)內(nèi)人士建議購(gòu)房者在考察之前，不僅僅只是考察物業(yè)地址與小學(xué)片區(qū)之間的關(guān)系，同時(shí)還要考察小學(xué)與之對(duì)口的中學(xué)，如果中學(xué)也是名校，則不要輕易錯(cuò)過(guò)了。而對(duì)于更多考慮投資的情形而言，業(yè)內(nèi)人士建議不妨考慮面積較小一些的房產(chǎn)。這部分人士在購(gòu)買到“學(xué)區(qū)房”，并在子女報(bào)戶口等教育問(wèn)題解決后，一般就會(huì)將此套房產(chǎn)出租。上海德佑地產(chǎn)西康店經(jīng)理徐國(guó)峰告訴記者，小面積物業(yè)在租賃市場(chǎng)上表現(xiàn)得更為靈活，因?yàn)槠渥饨鹚�平相�?duì)低廉一些，市場(chǎng)需求較大，因此更加適合投資。記者了解到，在虹口的四平板塊，一般陪讀的家長(zhǎng)選擇2000元/月的一房和2500元/月的二房房源的較多，此類房源的租賃成交量環(huán)比年前有了20%的增長(zhǎng)。而大房型出租難度較大，勢(shì)必會(huì)影響到投資收益。

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