招生計劃的可變性 學區(qū)房存在風險

　　如今，不少家長在孩子一兩歲時就未雨綢繆，把購買學區(qū)房納入計劃。即便比同區(qū)域同品質的非學區(qū)房貴出三四成，學區(qū)房因為其特殊屬性及抗跌的投資價值依然是市場上“一房難求”的“香餑餑”。然而，由于招生計劃的可變性，學區(qū)房依然存在風險。從擇校衍生出的擇房，一定程度上反映了教育資源分配的不均衡。

　　上海從2007年開始進入生育高峰，據(jù)此推算，2013年以后將進入小學入學高峰。學區(qū)房價格的非正常上漲，也許僅僅是個開始。

　　孩子2歲：家長盤算學區(qū)房

　　多數(shù)孩子或許并不知道父母為了他們能念上一所師資好的“名校”，為之付出的心血和財富。

　　盧女士的女兒現(xiàn)在不到2歲，原本對學區(qū)房還知之甚少的她近來總聽周圍的同事朋友討論學區(qū)房，于是，她也不由地著急起來。

　　因為本市義務教育階段采取“就近入學”的原則，樓市中有了學區(qū)房，就是“名牌中小學周邊能夠對口入學的住宅”。

　　記者了解到，部分小學有規(guī)定：入學兒童一家三口的戶口必須都在本學區(qū)，還要在該房住滿3年以上才有入學資格。因此，多數(shù)學區(qū)房不能“即買即用”，不少家長在孩子一兩歲時，就未雨綢繆。

　　兩種打算：掛靠戶口兼帶投資

　　采訪中，記者獲悉，目前市場上有購買學區(qū)房的家長一般分為兩種打算：一種是置換房源。家長在把原來居住的房子出售之后，置換成目標學校的學區(qū)房。這類家長的購房實力相對有限，對于住房條件也不那么苛求，他們更傾向于貼上幾十萬元入住學區(qū)，即使是小房子也無所謂。

　　另一種購買方式是兼顧投資。這類購房者具有一定的資金實力。他們購買學區(qū)房后，只是把戶口遷入，并沒有入住，而是把房子另行出租。這一情況在一些靠近商圈的學區(qū)房中更為盛行。

　　中原地產(chǎn)靜安楓景分行有關人士告訴記者：“有位購房者，小孩一歲都不到，就在三和花園買了套兩房住宅。”據(jù)說，這套房純粹為了報戶口用，該購房者一家三口還住在長寧區(qū)，買下的房子則先出租。其他學區(qū)房也多為這種情況，買下后不用來住，而是先報進戶口，再出租。

　　謹防風險：房子不變，學區(qū)會變

　　如今不少中介賣房時，都很肯定地答復說，可以上某某名校。但業(yè)內(nèi)人士指出，各校對口入學的住宅小區(qū)范圍每年會根據(jù)招生具體情況而發(fā)生一些變化，往年的招生計劃僅供參考。在當年的小學和初中招生計劃公布前，切不可聽信一面之詞。沒有任何售房合同會承諾購買該房后保證進入某某學校。

　　至于落戶的時間以及報名條件，各區(qū)也規(guī)定不同。有的要2年以上，有的要3年；有的要求孩子和家長戶口都在，有的要求提供落戶住宅的房產(chǎn)證。因此購買學區(qū)房之前，事先應清楚戶口對應的居委會，再向學校招生部門或教育局負責招生的部門咨詢。

　　記者從各區(qū)教育局獲悉，并不一定買到了學區(qū)房就一定能進對口的學校。比如，華師大附小對口的曹家巷小區(qū)，雖然房產(chǎn)中介稱購買該小區(qū)1-15號的房源，就可上華師大附小，但實際上，1-15號房源是輪號的。比如，今年1-5號的戶口能上，明年6-10號的戶口能上，后年11-15號的才能上。靜安一師附小對口四和花園，除買房要求外，還要求同時有大人和小孩的戶口。其中，小孩戶口要求滿一年。大人如果是父親或母親，戶口也要滿一年；如果是爺爺或奶奶，戶口則要滿2年。而徐匯區(qū)匯師一小則要求父母和孩子的戶籍必須在學區(qū)內(nèi)至少3年。

　　上海中原地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理馬冀建議，對于新房而言，有些開發(fā)商可能會以學區(qū)作為賣點。購買的時候需謹慎，不要過分相信單一的信息，特別是不要盲目相信銷售人員學校劃片的保證。此外，地理位置優(yōu)越是房子保值增值的關鍵。對于購買學區(qū)房長期投資的人而言，除了學校周邊，最好還要靠近成熟的商圈。交通便利，其房屋價值才能充分體現(xiàn)出來。

　　北靜安板塊：學區(qū)房貴30%-40%

　　盧女士家住普陀區(qū)的曹楊路芝川路附近，女兒就近入學的對口小學并不合她心意，相對集中了較多名牌小學的靜安區(qū)，目前是盧女士選擇學區(qū)房的重點區(qū)域。

　　“主要因為北靜安板塊離普陀區(qū)較近，如果現(xiàn)在的房子不賣掉，將來女兒上學接送也方便；不過靜安的房子實在太貴，單價2萬元/平方米已經(jīng)算‘便宜貨’了，超過3萬元/平方米的學區(qū)房則是多數(shù)。”盧女士顯得很無奈。

　　對口靜教院附小的海防村，小房型目前掛牌房源單價都超過3萬，海防村是已有10年房齡的老公房。其所屬的北靜安板塊的老公房目前成交均價約2.2萬元/平方米。這是記者從中介了解到的數(shù)據(jù)，依此計算，海防村因為學區(qū)房的屬性，可以賣高30%-40%。

　　普遍情況：學區(qū)房貴5%-15%

　　貴的不只是靜安的學區(qū)房。記者從21世紀不動產(chǎn)了解到，徐家匯板塊對口匯師小學的文定天下苑目前價位在3萬元/平方米，而虹橋樂庭鉑晶館小區(qū)建筑品質與之相近，單價則只有2.8萬元/平方米。就價格而言，學區(qū)房的單價普遍會比周邊的同類房源貴上約5%-15%，不僅在市中心，放眼全市各個板塊，只要是學區(qū)房，一般都比附近非學區(qū)房身價高。

　　市民張先生剛買下浦東新區(qū)一套商品房。整個看房過程中，他便充分體會到學區(qū)房的“霸道”：“比如同樣是老公房，設施也都差不多，但就是因為其中一套對口附近的梅園小學，總價就高出20多萬元，算下來，每平方米要高出近2000元。”

　　同樣在浦東，世紀大道附近對口福山路外語小學的20年房齡的老公房要比附近非學區(qū)房，每平方米貴出2000-3000元。

　　易居臣信有關人士告訴記者，七寶普通老公房均價1萬-1.1萬元/平方米左右。但是有學區(qū)房概念的老公房寶儀花園，即便房齡已有12-15年，但均價仍在1.3萬-1.4萬元之間，較年初漲幅在15％左右。

　　學區(qū)老公房：面積小單價更高

　　“目前有一套掛牌的海防村的房子，單價報到32000元，而附近同屬學區(qū)房的康海大樓單價在24000元，06年的新盤子靜安晶華園在34000元。”在常德路的一家房產(chǎn)中介門店，一位姓趙的經(jīng)紀人告訴記者。

　　同一區(qū)域的學區(qū)房，老公房相比新盤為何并不便宜呢？這位經(jīng)紀人指出，海防村的房子面積多在30-60平方米，總價100多萬就能入手一套，而康海大樓、晶華園基本沒有90平方米以下的房子，總價都是兩三百萬起步。

　　記者了解到，靜安區(qū)北靜安板塊內(nèi)有靜安區(qū)第一中心小學、一師附小、靜教院附小、市西中學等老牌名校。靜安楓景、靜安豪景、三和花園、四和花園、達安花園、靜安晶華園和大聞麗都園等樓盤均在名校對口招生范圍內(nèi)。

　　“一房難求”：漲時同漲，跌時抗跌

　　即便價格貴出不少，學區(qū)房依然“一房難求”。本文開頭提到的盧女士告訴記者，她在中介公司咨詢時，工作人員并不太熱情，原因是學區(qū)房房源少。

　　記者實地走訪中，從常德路的一家房產(chǎn)中介了解到，海防村的掛牌房源很少，由于總價不高，基本很快就能賣掉。

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心指出，學區(qū)房因對口重點學校所以深受家長們歡迎，只要掛出房源價格適中就會有買家出手，但因房源稀缺，目前成交量普遍不高。

　　雖然學區(qū)房價格在價格上漲時未能有突出的表現(xiàn)，今年上半年普漲2成左右、與大市基本一致，但在樓市下行期的抗跌性卻十分明顯。21世紀不動產(chǎn)上海銳豐瞿溪路分行經(jīng)理丁政告訴記者，在去年經(jīng)濟危機下，全市房價普降20%左右，而學區(qū)房的降幅卻只有5%-10%：學區(qū)房地段較好、房源稀缺，需求量受金融危機影響也較小。因此，丁俊看好學區(qū)房的后市，“學區(qū)房的需求久盛不衰，孩子能進名校的同時還能抗跌保值，買家當然趨之若鶩”。

　　■記者手記

　　學區(qū)劃分應公開穩(wěn)定清晰

　　為了給孩子上個好學校，家長不惜把大房子換成小房子，把新房子換成舊房子。即便如此，由于學區(qū)房政策的變化，高額的投入未必如愿換來孩子入校。

　　就近免試入學是國家為了減少擇校現(xiàn)象、體現(xiàn)教育公平而推出的政策，可是卻引發(fā)了市場對學區(qū)房的熱炒，這恐怕是政策制定者當初沒想到的。

　　北京師范大學教授王曉輝在接受媒體采訪時指出，與贊助費擇校相比，通過購買學區(qū)房擇校有一定的合理性。不過，王教授認為，對學區(qū)的劃分，要擴大一些，公開一些，稍微穩(wěn)定一點。另外從長遠的角度考慮，義務教育資源應當更平衡一些，這樣家長選擇學校的心態(tài)就不會那么浮躁，那么急于求成。

　　一位不愿具名的教育界人士透露，學區(qū)房之所以“長興不衰”，說到底還是要上學的孩子多，而口碑、師資環(huán)境俱佳的學校“供不應求”。比如，100個孩子在學區(qū)房，學校只招80個學生，掐戶口年限、搖號、電腦派位等篩選手段就不足為奇。

　　上海民建經(jīng)濟委員會副主任邢元志表示，希望學區(qū)的劃分能更加明晰，學區(qū)半徑能盡量擴大，這樣家長的選擇面也會更寬一些，“學區(qū)房”才會不那么緊俏。

　　不管是贊助費擇校，還是買學區(qū)房擇校，都是因為教育資源的不均衡，因為優(yōu)質資源的集中和稀缺，這才是癥結所在。只有從根本上實現(xiàn)優(yōu)質教育資源在各個小學的公平配置，才是解決擇校問題的根本出路，也才能消除學區(qū)房價格畸高的市場基礎。

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