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　　兩個(gè)月來，教育改革新政對(duì)學(xué)區(qū)房的影響正在不斷發(fā)酵。

　　最直觀的反應(yīng)就是，最近有媒體爆出北京實(shí)驗(yàn)二小周邊個(gè)別學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格暴漲到30萬元/平方米。但部分學(xué)區(qū)房卻明顯降價(jià)，學(xué)區(qū)房此前只漲不跌的態(tài)勢(shì)一去不返。

　　4月份，北京市教委正式下發(fā)通知，要求今年北京市小學(xué)免試就近入學(xué)，小升初實(shí)行單校劃片或多校劃片入學(xué)，并取消延續(xù)多年的共建招生。

　　就在今年2月，教育部發(fā)文要求19個(gè)重點(diǎn)大城市制定方案，確保義務(wù)教育階段就近入學(xué)。到2015年，重點(diǎn)大城市所有縣(市、區(qū))實(shí)行劃片就近入學(xué)政策，100%的小學(xué)劃片就近入學(xué)；90%以上的初中實(shí)現(xiàn)劃片入學(xué)；每所劃片入學(xué)的初中90%以上生源由就近入學(xué)方式確定。

　　而“就近入學(xué)”的再次強(qiáng)調(diào)與共建生的取消，無疑對(duì)學(xué)區(qū)房產(chǎn)生影響深遠(yuǎn)。

　　【冷熱不均部分區(qū)域降價(jià)明顯】

　　動(dòng)輒幾十萬元每平方米的學(xué)區(qū)房畢竟是個(gè)案，記者近日調(diào)查走訪了解到，學(xué)區(qū)房整體價(jià)格在一些區(qū)域確實(shí)漲幅明顯，但也有些區(qū)域價(jià)格有所下降。成交量方面亦是如此。呈現(xiàn)出冷熱不均的市場(chǎng)。

　　市場(chǎng)的冷熱不均表現(xiàn)在，有些區(qū)域成交較好，但有些區(qū)域則在二手房整體市場(chǎng)的陰霾下一蹶不振。“我們海淀五一小學(xué)區(qū)域2家門店，5月份以來，半個(gè)月時(shí)間，做了100多萬元的業(yè)績(jī)了。上個(gè)月也就一兩單，這個(gè)月以來不斷簽單。很大一部分都是學(xué)區(qū)房。”鏈家地產(chǎn)中介公司一位經(jīng)紀(jì)人告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，該小學(xué)是海淀區(qū)重點(diǎn)小學(xué)。

　　該區(qū)域的偉業(yè)我愛我家中介經(jīng)紀(jì)人也表示：“最近成交還不錯(cuò)，比如五棵松地鐵口附近的六建大院，房子也不是很好，那里的一居室前段時(shí)間都賣空了，很多都是家長(zhǎng)買了房子就為了落戶，也不考慮自己住，所以就買個(gè)一居。把孩子戶口落在這邊后，就出租了。”

　　根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院5月份中上旬對(duì)該區(qū)域以及實(shí)驗(yàn)二小區(qū)域的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，客戶對(duì)學(xué)區(qū)房相關(guān)政策及對(duì)區(qū)域?qū)W區(qū)房關(guān)注的咨詢量比4月份同期增加了兩成左右，受此影響，區(qū)域交易量比4月份也增長(zhǎng)了兩成左右。

　　另一個(gè)典型的學(xué)區(qū)世紀(jì)城區(qū)域則沒有如此幸運(yùn)。世紀(jì)城片區(qū)內(nèi)的房源以擁有人大附小入學(xué)名額為最大優(yōu)勢(shì)，該校是世紀(jì)城開發(fā)商早些年以教育資助的形式建設(shè)的，因此，除人民大學(xué)的教師子女外，世紀(jì)城的業(yè)主子女是主要生源。2012年人大附小收購了片區(qū)內(nèi)的銀燕小學(xué)，因此，招生范圍除世紀(jì)城業(yè)主子女外，還向周邊其他小區(qū)擴(kuò)招。但據(jù)該區(qū)域一家大型中介門店的店經(jīng)理介紹：5月份以來，半個(gè)多月的時(shí)間世紀(jì)城區(qū)域三家門店總成交不到5套房。學(xué)區(qū)房咨詢很多，但沒有成交。

　　“2013年3月份整個(gè)世紀(jì)城區(qū)域成交168套，今年3月只有十幾套，4月份也是十幾套，5月份到目前也就四五套。”該店經(jīng)理還表示：“新教改政策并沒有給世紀(jì)城區(qū)域帶來明顯的升溫，持續(xù)觀望客戶越來越多。區(qū)域內(nèi)其他中介也成交很差。萬柳是世紀(jì)城相鄰的片區(qū)，成交也很少。據(jù)我們了解，整個(gè)北京市的學(xué)區(qū)房，像太陽宮、萬柳、世紀(jì)城，都不太好，成交量都比較低。”

　　而與成交量相對(duì)應(yīng)的價(jià)格方面，一些典型學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯降幅。對(duì)于日前媒體爆出的天價(jià)學(xué)區(qū)房，史家小學(xué)區(qū)域一位中介經(jīng)紀(jì)人就表示：“有些房主想報(bào)多少就報(bào)多少。本來也就270萬元的房子，房主報(bào)400多萬元。只是一個(gè)報(bào)價(jià)而已。最終還是要看成交。”

　　“史家小學(xué)高年級(jí)部學(xué)區(qū)房七八萬元每平方米，低年級(jí)部目前周邊均價(jià)5.5萬元每平方米到6萬多元每平方米。最近該區(qū)域房?jī)r(jià)也有所下降，沒有外圍宣傳的那么高。”該經(jīng)紀(jì)人告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者。

　　同樣降價(jià)的還有世紀(jì)城學(xué)區(qū)，據(jù)上述世紀(jì)城中介經(jīng)紀(jì)人介紹，世紀(jì)城學(xué)區(qū)房能降價(jià)7000元/平方米到1萬元/平方米。此外，記者還從中介公司了解到，之前成交相對(duì)較好的五一學(xué)區(qū)住宅價(jià)格也有明顯下降，前幾個(gè)月均價(jià)5.8萬元/平方米到6萬元/平方米�，F(xiàn)在成交價(jià)基本都在5.2萬元/平方米左右。

　　“以前中介估價(jià)每平方米七八萬元，但是現(xiàn)在已經(jīng)降到每平方米6.5萬元了。”一位在中關(guān)村一小、三小百米之隔擁有房產(chǎn)的業(yè)主告訴記者，從中介反饋的信息來看，一些熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房的降溫除了受到今年二手房整體市場(chǎng)低迷的影響，新教改政策的推出也讓很多準(zhǔn)購房者心生疑竇。

　　今年以來，很多知名學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)下降。從史家小學(xué)區(qū)域的成交價(jià)格來看，偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院為中國房地產(chǎn)報(bào)提供的獨(dú)家數(shù)據(jù)顯示，自今年1月份以來，區(qū)域均價(jià)逐月下滑，由1月份的72523元/平方米一直下降到4月份的62405元/平方米。

　　偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹分析，目前整體趨冷的樓市也有效遏制了學(xué)區(qū)房的瘋狂升溫，房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯上漲，因?yàn)檎麄€(gè)樓市狀況都不太好。四五月份學(xué)區(qū)房成交下行的特點(diǎn)還是比較明顯。受整個(gè)宏觀樓市影響還很大。房?jī)r(jià)有所上漲片區(qū)，漲幅一般也都在個(gè)位數(shù)。

　　從今年學(xué)區(qū)房成交的整體情況看，2013年和2014年全市現(xiàn)階段還缺少準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑，但根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院掌握的數(shù)據(jù)以及經(jīng)紀(jì)人的反饋來看，今年成交量低于去年水平兩成左右。

　　【政策多變市場(chǎng)大勢(shì)影響】

　　如果按照“就近入學(xué)”與取消共建生的思路，在很多業(yè)內(nèi)人士看來學(xué)區(qū)房的作用無疑會(huì)被放大。但從目前記者調(diào)查以及掌握的數(shù)據(jù)來看，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)仍然與二手房市場(chǎng)整體宏觀走勢(shì)一致，目前處于下行階段。

　　這種量的低迷與部分區(qū)域價(jià)格明顯下滑的原因，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，一是與現(xiàn)階段樓市整體低迷的情況有關(guān)，二是與今年北京教育系統(tǒng)改革，學(xué)區(qū)資源調(diào)配有關(guān)，相關(guān)具體政策逐步推進(jìn)，造成購房人因政策和風(fēng)向不確定而形成的觀望。史家小學(xué)附近的鏈家地產(chǎn)中介公司經(jīng)紀(jì)人也表示，周邊學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)下降的原因一方面是受整體二手房市場(chǎng)低迷影響，另外，新的教育改革提出教育均衡，不好的學(xué)校變好了，像史家小學(xué)這種好學(xué)校學(xué)區(qū)房反而會(huì)降一些。

　　胡景暉認(rèn)為，對(duì)于學(xué)區(qū)房來說，其市場(chǎng)成交價(jià)依然高于同區(qū)域類似房型的非學(xué)區(qū)房。價(jià)格走勢(shì)上看，與整個(gè)二手房市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況類似：都是1月份位于高位，2月份小幅回落，3月份慣性沖高，4月份小幅回落，呈倒N字型。其變動(dòng)情況和樓市價(jià)格整體的變動(dòng)情況關(guān)聯(lián)性是基本一致的。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，教育改革最近幾年不斷出新，現(xiàn)階段的教育政策多變，今年涉及學(xué)區(qū)資源改革，大家都知道會(huì)存在一些變數(shù)，但都不知道到底還會(huì)涉及哪些變化。不清楚精準(zhǔn)的學(xué)區(qū)資源怎么去分配。特別是目前各學(xué)校招生計(jì)劃，劃片范圍都沒有公布，又實(shí)施了新的統(tǒng)一入學(xué)系統(tǒng)，很多情況存在變數(shù)，也導(dǎo)致觀望情緒的蔓延。

　　盡管今年出臺(tái)新的教改政策，堅(jiān)持就近入學(xué)，但并不是離名校近就能上名校。事實(shí)上，學(xué)區(qū)的劃分是教育部門根據(jù)當(dāng)年區(qū)域內(nèi)適齡學(xué)生的數(shù)量合理分配教育資源。而且，各學(xué)校對(duì)口的樓盤和小區(qū)可能會(huì)隨著招生計(jì)劃數(shù)與地段生源數(shù)的變化而存在變數(shù)，學(xué)校劃片范圍每年都要進(jìn)行一些調(diào)整，往年的招生計(jì)劃只能供參考，更加大了學(xué)區(qū)房確認(rèn)的難度。

　　今年政策出現(xiàn)變化，就連學(xué)校也不能給出明確的答案。“原則上在劃片區(qū)有房就行，但現(xiàn)在都不好說。原來要求是住滿3年，但今年政策變化大，明年什么政策還不知道。所以不建議你花過高的消費(fèi)來爭(zhēng)取這個(gè)名額。”記者致電一位海淀區(qū)重點(diǎn)小學(xué)招生負(fù)責(zé)人時(shí)，該負(fù)責(zé)人直言，雖然說就近入學(xué)，但就近它是一個(gè)相對(duì)的概念，不會(huì)說因?yàn)殡x得近就保證在這能上，也許政策還有變化。

　　就近入學(xué)的再次重申并沒有掀起學(xué)區(qū)房的熱潮，而取消了延續(xù)多年的共建招生制度，將劃片區(qū)以外的共建生堵在門外，學(xué)區(qū)房是否將成為這部分人群升入名校的渠道？

　　記者最近調(diào)查了解到，按照政策，目前小升初已取消共建生，而幼升小雖然沒有明確的政策，但目前很多地區(qū)已經(jīng)在逐步取消，很多小學(xué)共建單位已經(jīng)接到取消的通知。所謂“共建”，是指部分大單位和個(gè)別學(xué)校簽有共建協(xié)議，學(xué)校每年都會(huì)給這些單位的直系子女一些升學(xué)指標(biāo)，單位和家長(zhǎng)需要向?qū)W校交一部分共建費(fèi)用。其實(shí)從2009年，北京市教委就提出，中小學(xué)要嚴(yán)格控制“共建”學(xué)校數(shù)目和學(xué)生人數(shù)�，F(xiàn)在看來亦是大勢(shì)所趨。

　　但據(jù)記者了解，很多已經(jīng)與名校共建的部委、企事業(yè)單位實(shí)際上本就在服務(wù)片區(qū)內(nèi)，仍可以通過就近入學(xué)的方式就讀。以航天橋附近某單位為例，據(jù)該部委一位內(nèi)部人士介紹，最早與海淀實(shí)驗(yàn)小學(xué)有共建關(guān)系，但幾年前取消共建，即通過交共建費(fèi)的形式可在此就讀，后實(shí)行就近劃片，該部委本身就在劃片范圍內(nèi)，仍可就近入學(xué)。

　　因此，取消共建生更多的是遏制了一些跨區(qū)域擇校的情況。而且，至少從目前的學(xué)區(qū)房成交以及價(jià)格來看，取消共建還沒有對(duì)學(xué)區(qū)房交易產(chǎn)生大的促進(jìn)。