學區(qū)房演繹一段樓市傳奇：購房風險防不勝防

　　自從去年以來，在二手房價格變動的潮漲潮落中，有一個特殊的身影，似乎總是屹立不倒。當房價量縮價跌的時候，它依然熱銷，很少降價；當樓市開始回暖的時候，它率先漲價，漲幅居前；當市場量價齊升，日漸火爆的時候，它奇貨可居，扶搖直上。到底是什么樣的房產(chǎn)演繹出這樣一段樓市傳奇呢？那就是備受學齡前家長關(guān)注的學區(qū)房。

　　最近2個月，北京的學區(qū)房竟然每個月上漲1500元左右。像這種現(xiàn)象并非北京市所獨有，在南京，目前的學區(qū)房價格是10年前的三倍還多。為了孩子能上一個好小學，家長們不惜自己作出犧牲，要么放棄大房子選擇小房子，放棄新房子選擇舊房子；要么寧可自己上班繞遠路，也要孩子上學方便。但是，即使上百萬的付出，家長們可能最后也難以如愿以償?shù)匕押⒆铀瓦M希望中的學校。

　　同建1988年，建筑風格和樓層結(jié)構(gòu)也完全相同。兩樓之間僅僅隔著一道鐵柵欄和樹木，中關(guān)村927號樓的二手房價格(右)要比大泥灣2號樓（左）的價格每平米高出9000到1萬元

　　學區(qū)房價格居高不下，同等房源每平差價1萬元

　　這是北京市海淀區(qū)北四環(huán)內(nèi)的兩棟樓房，兩者相距20多米。雖然外墻粉刷顏色和新舊程度看似不同，但兩棟樓房都建于1988年，建筑風格和樓層結(jié)構(gòu)也完全相同。兩樓之間僅僅隔著一道鐵柵欄和樹木。但是，作為二手房，在交易市場上，相距只有20多米的這兩棟樓房，它們的價格卻有著天壤之別。

　　我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司業(yè)務(wù)員康靈霄：“你比如說對面這個小區(qū)吧，東南小區(qū)927號樓，它的價格單價是兩萬五到兩萬六，然后對面的大泥灣小區(qū)的價格，大概市場價是一萬五到一萬六”。

　　建設(shè)年代、建筑結(jié)構(gòu)和地理位置幾乎沒有差異，為何中關(guān)村927號樓的二手房價格要比大泥灣2號樓的價格每平米高出9000到1萬元呢？

　　康靈霄：“因為這個小區(qū)這個樓它是學區(qū)房。”

　　那么，什么是學區(qū)房？為什么學區(qū)房與非學區(qū)房相比，價格高出那么多呢？

　　康靈霄：“因為中關(guān)村東南小區(qū)這個樓，它能上中關(guān)村第一小學。”

　　這位業(yè)務(wù)員說，他只知道，如果一位客戶買了學區(qū)房，他的孩子就可以上重點小學；如果買了非學區(qū)房，他的孩子只能上一般的學校。那么，究竟什么是學區(qū)房呢？

　　21世紀不動產(chǎn)市場研究部經(jīng)理孟奇：“就是說由教育部門或者由學校規(guī)定的招收的這種招生啊，或者入學的指定的一個地域劃分的范圍。在這個范圍里邊學生可以通過享受義務(wù)教育，免試就近入學，這么一個范圍，所以我們把這種范圍里面的那些物業(yè)、房產(chǎn)，我們叫做學區(qū)房。那么這些學校，主要是重點小學，還包括一部分重點中學”。

　　據(jù)了解，包括北京市在內(nèi)，我國城市在小學入學政策上，都采取的是就近免試入學，因此，對于哪條街道哪一棟樓房里的孩子可以進哪一所學校，都有明確的劃分。而重點小學劃片內(nèi)的房子，便成了二手房市場上熱炒的一個概念。目前，在北京市已經(jīng)形成了幾個頗具規(guī)模的學區(qū)房熱點板塊。

　　孟奇：“其實最典型的、最集中的有這么幾個板塊：首當其沖的就是中關(guān)村這個地區(qū)，中關(guān)村、學院路，包括萬柳這一大片，里邊呢其實相對來說，學校、小學，重點小學、重點中學相對都非常集中。另幾個呢，相對中關(guān)村來說稍微差一些，但是也是一個比較重要的一個學區(qū)板塊。比如說東城東四地帶，西城比較有名的比如說四中、八中，這都是全國全市非常有名的一個重點學校，另一個板塊就是朝陽板塊。”

　　那么，就整體而言，在二手房市場上，北京市的學區(qū)房比非學區(qū)房價格平均能高出多少呢？

　　我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司中關(guān)村區(qū)經(jīng)理劉福波：“差距在幾千塊錢。我們估計一下，基本上也差三千左右，至少得差到三千元/平米。”

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