炒房人暴利下的財富游戲：揭開“玩房”的神秘面紗

　　我們身邊活躍著這樣一群人——他們手里不止一套房產(chǎn)，自住以外的或者用來出租或者空置著等它升值；他們可能輕輕松松一擲千金，也可能每月承受數(shù)萬的房貸負(fù)擔(dān)；他們投資的對象可能是三五百萬的二手住宅，也可能僅僅是一個三五十萬的小鋪，或者是三五千萬的豪華別墅……環(huán)顧四周，我們一起揭來開炒房人“玩房”的神秘面紗。

　　日夜兼程為房競折腰

　　6月初一個暴雨傾盆的晚上，王澄（化名）和中介陳先生一起驅(qū)車8小時從上海趕往浙江溫州。此行不是出差，這般匆忙趕夜路也非公司業(yè)務(wù)出現(xiàn)緊急狀況，王澄身上帶了五萬現(xiàn)金，風(fēng)雨兼程原來只為敲定一套熱門的房產(chǎn)，房東家住溫州。

　　“一開始掛出來的價格是312萬，相對于小區(qū)里同類型的價位便宜許多，不過馬上就像拍賣一樣，各個中介都有新的買家報出高價來，兩三天就‘競標(biāo)’到328萬。”王澄祖籍浙江，常年在上海經(jīng)商，是一家私營業(yè)主。

　　“其他一樣的房子一推出來至少345萬；這套312萬的房子著實(shí)令人矚目。”中介們也積極鼓勵自己的客戶們果斷出手報價。

　　這個令眾投資客折腰的“她”究竟有多少魅力呢？

　　說普通，其實(shí)這只不過是一套中等裝修97平米的兩房兩廳一衛(wèi)；論不凡，這個東方曼哈頓是徐家匯有名的高檔小區(qū)、曾被評為臺灣人最喜歡的上海樓盤。不過“她”近來搶手的另一大關(guān)鍵是因?yàn)樗�所屬的文定居委對口徐匯區(qū)的匯師小學(xué)。

　　這幾年來，全國數(shù)不清的“孟母”為了“不讓孩子輸在起跑線上”提前三年把戶口落入名校門下。東方曼哈頓也不例外，據(jù)小區(qū)附近中介描述，每年上半年都是家長們給小孩子落戶的高峰期；由于小區(qū)本身又是靠近商業(yè)中心的少數(shù)的高檔樓盤，相比周圍的學(xué)區(qū)房源價格更高，從稀缺性的角度考慮投資的保值性更好。

　　“憑我這兩三個月關(guān)注學(xué)區(qū)房的觀察來看，這里的房子是供不應(yīng)求的。我們一共聯(lián)系過五六家中介，附近好多小區(qū)像泰德苑、錦匯苑、光啟公寓、玉蘭花苑、滬貴苑都看過房。好的房源掛出來一個禮拜就沒了，有時候有點(diǎn)小瑕疵讓人下不了決心，等過幾天再去就被人先訂了；或者有租約在身比較麻煩。有的看房要求只能在周末，半天就來好幾撥人。等房子入戶口的人太多了。我相信每年都有父母要買房，未來出手不成問題。”

　　中介告訴王澄，由于房東是個溫州人，2005年以1.7萬/m2單價買進(jìn)，現(xiàn)在3.2萬/m2的單價也賺了近一倍，再加上身居外地對小區(qū)目前的實(shí)際成交情況不了解，所以出價比較低。

　　不知是慧眼識珠還是盲目跟風(fēng)，掛牌第二天312萬就升至320萬，第三天就有人報出328萬的價格。王澄和中介一商量決定直接跑去溫州，把定金親自交到房東手里。

　　溫州房東在掛出這套房不到一周里接到了十幾通中介來電，也察覺到了自己手頭握著一個搶手香餑餑。聽說中介要親自帶買房人來溫州，也聰明地立刻提高價錢——“340萬，你們同意了這個價就過來。”

　　王澄和中介陳先生幾乎是在準(zhǔn)備出發(fā)前一刻才給房東下達(dá)的“通知”，所以這個“加價”的確意外，但也并沒有讓王澄遲疑；于是就出現(xiàn)了文章開頭的那一幕，大雨之夜中介老板駕車親自送王先生去溫州交付5萬定金。

　　“像這樣的例子并不多，尤其是那天還是下著大雨趕夜路。”中介所里，陳先生在回憶這一個多月前的經(jīng)歷仍然記憶猶新；“當(dāng)時那套房實(shí)在是競爭激烈，漲到340萬、單價比原來加了3000多，但仍然算是便宜的。”

　　“這個小區(qū)由于價格太高出租并不好，按投資回報率計算可能幾乎為零。但非常好轉(zhuǎn)手，比如那套340萬的，一個多月過去如今可以就可以賣到380萬了；單價接近四萬。

　　學(xué)區(qū)房投資失敗 合伙千萬買商鋪

　　同樣是投資學(xué)區(qū)房，來自江西的李先輝（化名）似乎不太幸運(yùn)。他在江西做餐飲生意的，去年在上海購買了一套徐家匯青之杰小區(qū)價值300萬的住房，一來曾經(jīng)考慮到日后可能到上海發(fā)展；二來即使不自住將來轉(zhuǎn)手也可以升值。

　　4月份，該樓盤最大的光環(huán)“匯師小學(xué)對口小區(qū)”賣點(diǎn)突然蒸發(fā)——學(xué)校公布了新一年的對口居委名單，青之杰小區(qū)居委在這張新的榜單上消失了，原本沖著學(xué)區(qū)房來的業(yè)主們仿佛一夜之間被打入冷宮了。

　　由于上半年這一帶小區(qū)都在熱火朝天地猛漲，李先輝的房子雖然沒有了學(xué)區(qū)房的光環(huán)但也沒有跌價；于是，對小區(qū)未來心灰意冷的李先輝在5月份把房子出手了。

　　李在江西是開大型餐飲店的，原本有過到上海來發(fā)展事業(yè)的想法，不過考察下來發(fā)現(xiàn)上海的租金成本太高，做租客還不如做房東。于是他暫時取消了開店的念頭。那么騰出的300多萬用來做什么呢？當(dāng)他和自己的售房中介談起自己的想法時，中原地產(chǎn)曹陽分行的敖經(jīng)理建議他干脆投資商鋪：近幾年可以先出租收取租金，日后再有到上海發(fā)展餐飲事業(yè)的想法也方便實(shí)施。

　　但是這樣一個大面積可以經(jīng)營餐飲店的沿街商鋪，三百萬遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。于是，李說服自己的江西朋友，6月份兩個人出資1000萬在長寧區(qū)中山公園板塊的長寧路上買下了一個280平米并且布有經(jīng)營餐飲的硬件設(shè)施條件（消防條件、排污管道等）的沿街商鋪。

　　“這里的人流量大，周邊人均消費(fèi)也適合，商鋪的市口很寬。”李先生對目前的這個商鋪位置非常喜歡，“現(xiàn)在一年的租金是50萬左右，而且未來每年還會有5%-8%的遞增。”

　　公車上談千萬級別投資

　　程立（化名）夫婦是美籍華人，程來自臺灣、太太是上海人。兩人年輕時在美國硅谷做科研，在上海已有包括世茂濱江在內(nèi)的多套高端住宅。由于工作需要，程立經(jīng)常要中、美兩地跑。

　　“我們今年年初就開始打算在浦西市中心的區(qū)域買房子，主要是因?yàn)槭稚险�好有一筆閑置的資金，擔(dān)心金融危機(jī)過后通貨膨脹、使財富縮水，所以一直在尋找投資保值的方法。投資股市我們覺得風(fēng)險太高、而且兩人平時工作都比較忙也沒時間去打理，于是想到了買房子，畢竟固定資產(chǎn)相對比較穩(wěn)定有保障。

　　其實(shí)一開始我們也有想過在北京買房，因?yàn)槲蚁壬�因�(yàn)楣ぷ饕矔r常會去北京，但后來考慮到世博會的因素，我們還是比較看好上海，經(jīng)朋友介紹，來盧灣區(qū)這邊看看。”程太太笑稱，“近兩三年內(nèi)我們也不打算拋，說不定就是為20歲的女兒置備嫁妝了。”

　　據(jù)易居臣信盧灣店店長周歐介紹：“這對著裝樸素，看上去就像普通的工薪階層的中年夫婦，怎么看也看不出其名下?lián)碛卸嗵赘叨俗≌�、且均為無貸款一次性付清；7月初一天他們從浦東乘公交車來到盧灣區(qū)，用的手機(jī)是款式老的不能再老的藍(lán)屏NOKIA。但是夫婦倆一進(jìn)門就指名要看思南新苑的房子。”

　　“我們兩個呆上海的時間不長，女兒卻是一直住在上海的，她經(jīng)常約朋友在盧灣區(qū)田子坊那一帶吃飯，于是我們逐漸也對這個區(qū)域有了了解。主要還是看中盧灣區(qū)高檔的生活環(huán)境，地段優(yōu)勢是房產(chǎn)未來升值空間的保證。”

　　但是中介告訴他們，“思南新苑作為該區(qū)域的標(biāo)桿樓盤，近一個季度房價漲幅很大。當(dāng)前盤內(nèi)140平米三房的總價均在500萬以上”。這跟夫婦倆心目中400萬的預(yù)算相差較遠(yuǎn)，經(jīng)過反復(fù)斟酌夫婦倆決定將目標(biāo)轉(zhuǎn)向周邊樓盤。

　　接下來幾次看房都是程太太一個人，中介向其推薦了陜西南路上的步高苑，經(jīng)過幾次看房終于相中了一套掛牌總價450萬左右的一套，程太太很喜歡它14層的視野并達(dá)成初步意向。但買房子到底是件大事而且總價也超過了預(yù)算，看完房程太太興致勃勃地回家跟丈夫商量。結(jié)果第二天就被告之，看中的房子竟然已經(jīng)被別人搶先一步買走了。

　　電話里，中介告訴他們：“市中心好房子根本不愁賣，往往一套房子有好幾家中介在跟，房東也就是誰先出高價錢就賣誰，好房源的成交周期可能只有三四天。”

　　夫婦倆吸取了教訓(xùn)——看到好房子容不得半點(diǎn)遲疑。之后的看房，總是兩個人一起去，并根據(jù)大致的總價隨身攜帶足夠支付定金的現(xiàn)錢和卡。一個禮拜后，中介又為夫婦推薦了一套離步高苑一街之隔的新加坡美樹館的房源，由于樓盤品質(zhì)、地段各方面都和步高苑相近，而且這次推薦的房源260平米三房，全部朝南，這樣的房型在整個樓盤中都相當(dāng)罕見，夫婦倆一看就非常喜歡；加上有了步高苑被人搶先一步的經(jīng)驗(yàn)，這次夫婦倆人一起直接帶了20萬現(xiàn)金來看房，當(dāng)天下午就簽了合同，總價460萬，折算下來單價在29000元左右。“像這樣迅速成交的例子很多。這并不是盲目的跟風(fēng)，他們中大多都是之前有過錯失良機(jī)經(jīng)歷的人”，臣信盧灣店店長周歐告訴理財周報記者，像程立這樣兩萬九的房子目前不到半個月的時間都已經(jīng)漲了一兩千了。

　　滬上小標(biāo)的商鋪交易活躍

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域中心分析指出，與二手住宅市場在今年2、3月份就早早回暖相比，滬上商鋪的二手租售交易直至今年5月方逐漸活躍。在此之前，上海市住宅價格尚處于溫和上漲階段、具備較大的增值空間，這也吸引了商鋪市場的部分買家進(jìn)入其中。但隨著住宅價格不斷走高、購置成本也不斷攀升，商鋪市場又重獲買家青睞，租售行情一路走高；進(jìn)入7月后，即便住宅市場開始顯露博弈跡象，滬上商鋪?zhàn)馐劢灰滓惨琅f活躍。

　　“市場信心恢復(fù)、股市上行都使得投資環(huán)境得到好轉(zhuǎn)，商鋪成交價從5月至今一直在漲，買賣、租賃皆是如此。”21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐商業(yè)投資部經(jīng)理吳鵬介紹說。買賣方面，處于副中心地帶的商業(yè)區(qū)沿街商鋪的價格漲幅最大。如在共和新路沿線的閘北公園、大寧綠地、彭浦新村周邊的沿街商鋪，目前成交均價普遍在4.5萬元/m2，較5月漲了15%-20%；在普陀區(qū)的長壽路、金沙江路的沿街商鋪也都有約15%的漲幅，兩者目前的主力均價分別約在4.5萬元/m2和3.5-3.8萬元/m2。

　　值得注意的是，目前標(biāo)的在300萬以下的商鋪買賣交易占總成交單數(shù)的75%以上，而標(biāo)的在700萬以上的僅有10%左右。吳鵬指出，這是因?yàn)椴簧偕啼佡I家在二季度的樓市火爆期已將大量資金注入住宅物業(yè)、商鋪投資的比重下降明顯。但是目前的滬上商鋪仍值得買家關(guān)注：目前住宅價格的上漲也會帶動商鋪價格攀升，而且該效應(yīng)具有一定滯后性；另外，從長遠(yuǎn)看，商鋪一般在5%以上的租金回報率也遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)。

　　貸款六成，買個別墅租老外

　　平童（化名）經(jīng)營著一家出口醫(yī)療器械的外貿(mào)公司，2009年一季度積蓄了一筆三百多萬的閑款。他希望這筆錢既能夠長期保值又能每年帶來一定的回報，由于經(jīng)常出國跑業(yè)務(wù)工作繁忙，無暇管理投資，平童大致定位投資住宅，而且希望持有五年以上。

　　平童住在靜安區(qū)，知道市中心的高價房具備保值的安全性，往往增值較快但年回報率偏低。朋友建議他買棟好租的別墅，既保值又能產(chǎn)生不錯的年回報。四月份開始平童在中介的指導(dǎo)下挑選起別墅來。由于設(shè)定好是要用于投資用途，所以要求比較簡明：一，因?yàn)槲迥旰罂赡軙�轉(zhuǎn)賣，所以希望未來該地段有開發(fā)空間；二，希望小區(qū)的出租率較高，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)好，能提供專業(yè)的租賃代理；三要目前價格合理。

　　“他的看房過程相對比較簡單，成交效率也很高。”的確，相比其他自住客三五個月甚至一年的選房過程，平童不到一個月的快速買房給中介留下來深刻的印象。

　　原來掛出來是七百多萬的一套，經(jīng)過他三次還價最后這套272平米三房兩廳三衛(wèi)的別墅成交在690萬；一部分錢來源于自己的那三百多萬的現(xiàn)金，另一部分和這里的多數(shù)客戶一樣，平童選擇了較高成數(shù)的商業(yè)貸款：六成。除了總價較低，湖畔佳苑的高出租率也是讓平童心儀的因素，一般能達(dá)到80%-90%；年租金收入可以達(dá)到50萬左右，對象幾乎都是老外。

　　據(jù)中原地產(chǎn)浦西別墅部的肖女士介紹，這個地段的價位對比其他別墅樓盤例如浦東陸家嘴相對穩(wěn)定，但是成交量明顯上升，大半年來一直賣得很好；一來是周邊別墅區(qū)已經(jīng)較為成熟，二來是因?yàn)槲磥黼S著虹橋西區(qū)的開發(fā)，這個地段的升值空間會很大。

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