房地產(chǎn)與名校合作模式——學(xué)區(qū)房利益鏈透視

　　“孟母三遷”的故事，在中國(guó)已經(jīng)流傳了兩千多年。為了讓孩子上一所好學(xué)校而去追逐學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)不在少數(shù)。

　　一所學(xué)校帶動(dòng)一個(gè)樓盤

　　中原地產(chǎn)提供的研究報(bào)告顯示，在北京的購(gòu)房人當(dāng)中，首先考慮的是價(jià)格要素，其次就是考慮教育要素，而94%的置業(yè)者購(gòu)房時(shí)會(huì)考慮在名校附近。“遠(yuǎn)洋山水”房?jī)r(jià)暴漲，就跟一所學(xué)校有關(guān)——北京景山學(xué)校遠(yuǎn)洋分校。

　　只要購(gòu)買“遠(yuǎn)洋山水”的房子，就可以就讀這所學(xué)校。景山學(xué)校是北京名校，許多家長(zhǎng)為讓孩子能念上這所學(xué)校的分校，開始了對(duì)“遠(yuǎn)洋山水”樓盤的瘋狂追逐。

　　水漲船高，在“遠(yuǎn)洋山水”熱銷的同時(shí)，家長(zhǎng)們也追高了樓盤房?jī)r(jià)。

　　“遠(yuǎn)洋山水”所在的石景山區(qū)，地處北京城區(qū)西郊。長(zhǎng)期以來，提及石景山，人們首先想到的是首鋼，然后是八寶山。所以盡管屬于城八區(qū)，但在不少老北京看來，這里還是略顯偏遠(yuǎn)。而論及教育資源，石景山更是和西城、海淀，甚至是朝陽、豐臺(tái)有著很大差距。

　　2007年5月21日，由旨在通過引進(jìn)名校帶動(dòng)和提升石景山區(qū)教育的整體水平的北京石景山區(qū)政府牽頭，石景山區(qū)教委、北京景山學(xué)校及北京遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)公司的開發(fā)項(xiàng)目“遠(yuǎn)洋山水”三方的共同努力下，作為遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目“遠(yuǎn)洋山水”小區(qū)配套項(xiàng)目的“北京景山學(xué)校遠(yuǎn)洋分校”正式成立了。

　　而在此之前的2005年，位于八寶山地鐵站附近開發(fā)的“遠(yuǎn)洋山水”小區(qū)，剛剛開盤時(shí)售價(jià)大概每平方米四五千元，房?jī)r(jià)雖然便宜，可兩年過去，房子卻賣得不溫不火。

　　從市場(chǎng)的角度來說，“遠(yuǎn)洋山水”和景山學(xué)校的這次聯(lián)姻，很成功。按張霞的說法，在景山遠(yuǎn)洋分校成立后，“遠(yuǎn)洋山水”的房?jī)r(jià)就像坐上火箭一樣，幾乎每月漲1000元。時(shí)至今日，靠近北京西五環(huán)的“遠(yuǎn)洋山水”小區(qū)的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升至每平米近20000元。

　　景山遠(yuǎn)洋分校代表著房地產(chǎn)與名校合作的一種典型模式。

　　“分校在人事編制等行政管理上接受石景山區(qū)教委統(tǒng)一管理，”北京景山遠(yuǎn)洋分校的校辦劉主任說，“但教學(xué)模式、教材使用以及教師培訓(xùn)、教研等均在景山學(xué)校本校統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下完成。”

　　景山學(xué)校都會(huì)不定期安排一些優(yōu)秀教師來分校代課指導(dǎo)。同時(shí)，分校教師會(huì)定期到本校參加教研、備課。劉主任說，無論是硬件水平，還是師資水平，景山遠(yuǎn)洋分校都已成為石景山區(qū)全力打造的優(yōu)質(zhì)名校。

　　楊國(guó)強(qiáng)們的出路

　　由中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心發(fā)布的“北京教育地產(chǎn)分析報(bào)告”顯示，最早采用教育地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)思路的是1992年啟動(dòng)的廣東順德碧桂園項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)，該項(xiàng)目與北京景山學(xué)校成功合辦了廣東碧桂園學(xué)校，開啟了教育地產(chǎn)的先河。

　　1992年，后來在財(cái)富榜上呼風(fēng)喚雨的楊國(guó)強(qiáng)趁內(nèi)地房產(chǎn)熱，與幾名農(nóng)民在順德碧江及桂山交界興建了4000套別墅，名為“碧桂園”。但1993年夏，國(guó)務(wù)院針對(duì)房地產(chǎn)泡沫的調(diào)控，給了躊躇滿志的楊國(guó)強(qiáng)當(dāng)頭一棒。

　　面對(duì)滯銷的樓盤，楊國(guó)強(qiáng)接受了策劃人王志綱的點(diǎn)撥，借鑒廣州某貴族學(xué)校的啟示，決定把優(yōu)質(zhì)教育資源搬進(jìn)小區(qū)。1993年，楊國(guó)強(qiáng)開始籌辦廣東碧桂園學(xué)校，他請(qǐng)來時(shí)任廣東省高教出版社副總編輯的廖秉權(quán)出任校長(zhǎng)，此人恰好與北京景山學(xué)校的校長(zhǎng)崔孟明是大學(xué)同窗，于是，碧桂園學(xué)校順利成為北京景山學(xué)校與順德北滘鎮(zhèn)合辦校。

　　到第二年9月開學(xué)，碧桂園學(xué)校統(tǒng)共招了1300多名學(xué)生，楊國(guó)強(qiáng)從每個(gè)學(xué)生身上收取30萬元的儲(chǔ)備金，碧桂園從此走出了困境。自此，敏銳的開發(fā)商視辦名校為拉動(dòng)樓盤銷售的靈丹妙藥，紛紛在樓盤小區(qū)內(nèi)開辦學(xué)校，或自辦學(xué)校或引進(jìn)名校，或者干脆興建學(xué)校然后轉(zhuǎn)贈(zèng)給有關(guān)教育部門。

　　時(shí)至今日，教育地產(chǎn)早已不再是一個(gè)先鋒理念，聯(lián)姻名校的樓盤遍地開花，開發(fā)商們也賺得盆滿缽滿。今年以來，北京市場(chǎng)上不少打“教育牌”的樓盤，如富力又一城、遠(yuǎn)洋·萬和城、億城西山華府、龍湖·唐寧ONE、華潤(rùn)·西堤紅山等項(xiàng)目領(lǐng)跑新一輪大漲行情。

　　位于北京市朝陽區(qū)的太陽公元項(xiàng)目，因引進(jìn)人大附中朝陽分校，半年時(shí)間樓盤均價(jià)已經(jīng)翻番，并率先突破了每平方米40000元大關(guān)。公開可查的資料顯示，該項(xiàng)目今年年初均價(jià)為18000元/平方米，7月份均價(jià)為21500元，而目前售價(jià)已高達(dá)42000～46000元/平方米。

　　名校效應(yīng)帶來的不僅是房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，還有銷量奇跡。統(tǒng)計(jì)顯示，遠(yuǎn)洋·萬和城創(chuàng)造了3個(gè)月熱銷近12億的豪宅銷售奇跡，而位于北京宣武區(qū)廣安門外的華潤(rùn)·西堤紅山成功引入北京市名校“北京小學(xué)”，在二期開盤的兩天之內(nèi)，共成交近600套精裝公寓，實(shí)現(xiàn)銷售金額10個(gè)億。

　　樓市的沖擊甚至波及股市。在億城西山華府引進(jìn)名校中關(guān)村三小和人大附中后，樓盤銷售大熱。與此同時(shí)，今年10月以來，億城股份的股價(jià)也走勢(shì)喜人，從9月底每股5.34元，漲到目前每股8.30元左右。有專家總結(jié)，億城的業(yè)績(jī)離不開西山華府熱銷，而西山華府熱銷，離不開優(yōu)質(zhì)教育資源的引入。

　　一起官司

　　12月初的一天，在位于西南四環(huán)的北京八中怡海分校，由某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起的“教育地產(chǎn)高峰論壇”熱火朝天進(jìn)行著，而在東四環(huán)外，北京華僑城業(yè)主老齊則在焦急地等待判決結(jié)果——2009年3月，華僑城業(yè)主接到通知，原有小學(xué)規(guī)劃取消。當(dāng)年花了高價(jià)買房的老齊和其他業(yè)主不甘心，于是把北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)有限公司告上法庭。

　　“不管這次判決結(jié)果如何，我肯定要把官司打到底，”老齊說。

　　“4年前，我看到售樓廣告說這個(gè)小區(qū)要建‘九年制一貫學(xué)校’，售樓小姐說，即將進(jìn)駐北京華僑城的是在北京頗有名氣的北師大附小和附中，”面對(duì)這樣的誘人條件，齊先生下了在北京華僑城置業(yè)的決心，盡管當(dāng)時(shí)這個(gè)地處北京東四環(huán)外的小區(qū)還只是一片熱火朝天的工地，而且價(jià)格相比周邊成熟社區(qū)并不便宜。

　　不過，北京華僑城業(yè)主最終并沒迎來翹首以盼的北師大附小和附中，卻等來了朝陽區(qū)教委從湖北引進(jìn)的黃岡中學(xué)。老齊說，朝陽區(qū)教委認(rèn)為招生人數(shù)不足，不再單獨(dú)設(shè)小學(xué)，轉(zhuǎn)讓華僑城業(yè)主子女去2.3公里之外的田華小學(xué)就讀。

　　按照《中國(guó)教育報(bào)》2007年一則報(bào)道描述，田華小學(xué)是“一所城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)村小學(xué)，3年前本地學(xué)生所占比例為30%，2007年本地學(xué)生比例已經(jīng)占90%以上，當(dāng)?shù)氐募议L(zhǎng)不再托關(guān)系、花錢把孩子轉(zhuǎn)到城里上學(xué)。”

　　“教育不同于產(chǎn)業(yè)，教育更多的是具有公益性，因此，教委反對(duì)利用名校的效應(yīng)拉動(dòng)地產(chǎn)增值的這種帶有短期炒作性質(zhì)的行為，”北京市教育督導(dǎo)室主任北京市教委新聞發(fā)言人線聯(lián)平說，“對(duì)于地產(chǎn)商與名校的這種合作，市教委的態(tài)度是：不鼓勵(lì)。”

　　線聯(lián)平擔(dān)心，一些與地產(chǎn)配套的名校只是取得“冠名”，而師資、設(shè)備等資源往往不能達(dá)到與其名聲相匹配的程度。

　　與線聯(lián)平的擔(dān)心一樣，一些學(xué)者在公開報(bào)道中表示，學(xué)校有其特殊性，需要有長(zhǎng)期穩(wěn)定的生源作為后盾。一個(gè)樓盤的銷售周期是用時(shí)間來計(jì)算的，當(dāng)樓盤開發(fā)期過去之后，如何保證生源就成為一個(gè)重要問題。而且，一旦業(yè)主的子女都畢業(yè)了，學(xué)校的生源問題也就暴露出來，學(xué)校的正常運(yùn)營(yíng)就成了現(xiàn)實(shí)問題。

　　“教育”成為手段

　　“反正，我覺得自己的孩子挺幸福的，”在京城一家出版社工作的韓小潔，說起孩子的教育問題，語氣中流露著滿意和自豪。

　　2002年，為讓孩子上更好的學(xué)校，居住在大興的韓小潔在南四環(huán)附近的怡�；▓@(論壇新聞視頻)買了一套房子。“怡�；▓@引進(jìn)了北京實(shí)驗(yàn)二小分校和北京八中分校，”韓小潔說，“購(gòu)買這個(gè)小區(qū)的房子，可以免交贊助費(fèi)上名校。據(jù)說，唐國(guó)強(qiáng)的孩子就在這里上學(xué)。”

　　不過，說起孩子上學(xué)問題，韓小潔的朋友美娟卻是另一番感受。美娟的孩子從三年級(jí)開始，依次就讀中關(guān)村一小天秀分校和北京十一學(xué)校，為了更好地照顧孩子，家住北五環(huán)外天通苑(論壇新聞)小區(qū)的美娟不得不在學(xué)校附近租房。但租到稱心如意的學(xué)區(qū)房并不是一件容易事。

　　“那天，中介通知我有套學(xué)校附近的房子，”美娟說，“等我趕過去一看，一群家長(zhǎng)已經(jīng)在房門外排起長(zhǎng)隊(duì)。”在外面等了很久，美娟才被允許和幾個(gè)家長(zhǎng)一起進(jìn)去看房。雖然房子質(zhì)量一般，但租價(jià)高得離譜，最終，美娟并沒有把這套房搶到手。

　　“北京教育地產(chǎn)分析報(bào)告”顯示，以北京中關(guān)村一小附近的二手房為例，學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房之間，不但價(jià)格相差6500～7500元/平米不等，而且在某段時(shí)間的價(jià)格漲幅差異也較大，最重要的是供求關(guān)系大相徑庭，學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求，非學(xué)區(qū)房供大于求。

　　從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上來說，韓小潔是幸運(yùn)的。“我們動(dòng)手比較早，當(dāng)時(shí)怡海花園每平米價(jià)格只有5000元，”韓小潔說，“現(xiàn)在，這里的房?jī)r(jià)應(yīng)該超過了17000元。”教育抬高的不只房?jī)r(jià)，還有學(xué)區(qū)的租價(jià)，以及孩子享受優(yōu)質(zhì)教育資源的門檻和家長(zhǎng)的成本。

　　“從某種程度而言，教育地產(chǎn)實(shí)際上把部分入學(xué)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為由經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定的博弈，對(duì)于弱勢(shì)階層而言，高房?jī)r(jià)則成為無法逾越的障礙。”南京師范大學(xué)教育學(xué)博士姚繼軍認(rèn)為：雖然名校擴(kuò)建讓百姓看到了孩子享有優(yōu)勢(shì)教育資源的希望，但可以肯定，真正能跨進(jìn)名校的學(xué)生又有幾人？這是對(duì)學(xué)生受教育權(quán)益的不公。”

　　“而且，如果沒有其他的干預(yù)措施的話，這樣的教育發(fā)展路徑必然帶來強(qiáng)校恒強(qiáng)、弱校恒弱的學(xué)校發(fā)展格局，從而加大校際之間的不平等。”姚繼軍說，“更有甚者，一些地方政府還用就讀名校的名額吸引投資和人才，這不僅損害了教育公平，還侵犯了納稅人的利益，因?yàn)榇蠖鄶?shù)名校都是公辦性質(zhì)。不少地方都把教育當(dāng)作了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的手段，公平已經(jīng)不是優(yōu)先考慮的了。”

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