北京學(xué)區(qū)房：買學(xué)區(qū)房的一些心得總結(jié)（僅供普通家庭參考）(2)

　　5. 靠譜的賣家最重要，不然絕對(duì)是花大錢買罪受，看看版里那些血淚史，坐地加價(jià)幾十萬(wàn)都是小兒科的，有買家已經(jīng)把自家房賣了籌首付，但業(yè)主反悔拒不面簽，全家老小在賓館里住了一個(gè)多月依然無(wú)法解決；有交了50萬(wàn)定金后業(yè)主出國(guó)，揚(yáng)言隨便告去的；我身邊的兩個(gè)同事買房，一個(gè)就碰到業(yè)主反悔最后勉強(qiáng)拿回定金，至于違約金根本不用想，大部分人都耗不起官司，另一個(gè)業(yè)主說(shuō)著急解抵押，不通過(guò)監(jiān)管拿到3百萬(wàn)現(xiàn)金后就拿去投資了，過(guò)了快一年根本沒(méi)錢解抵押。很可氣有些賣家為了加價(jià)又不肯支付違約金，在漫漫過(guò)程中各種不配合�，F(xiàn)在樓市火爆，過(guò)戶那天是中介提前在深冬的寒夜里站了10多個(gè)小時(shí)排隊(duì)搶到號(hào)的，就是如此珍貴的號(hào)，我之前有好幾個(gè)號(hào)都過(guò)號(hào)了，唯一的解釋就是中介排到號(hào)了買賣有一方?jīng)]來(lái)，是哪一方大家自行腦補(bǔ)。所以肯面談甚至看房就在場(chǎng)的業(yè)主相對(duì)靠譜，尤其是要換房的，再結(jié)合面相、談吐、身份、職業(yè)等等，最后還需要一定的運(yùn)氣。

　　6.稅，營(yíng)業(yè)稅是規(guī)定死的，有或無(wú)。個(gè)稅有一定空間，就是網(wǎng)簽價(jià)和實(shí)際合同價(jià)的差別，不唯一的話貸款多必然稅多、稅少就要首付高，所以網(wǎng)簽價(jià)的制定很關(guān)鍵，一定要找好平衡點(diǎn)，想要差沒(méi)，別忘了還能在原值的基礎(chǔ)上上浮10%，注意是現(xiàn)網(wǎng)簽價(jià)的10%，簡(jiǎn)化的公式是網(wǎng)簽價(jià)=原值*10/9而不是原值*1.1，如果能弄到貸款利息證明還能加上利息。契稅，想變就只能通過(guò)，咳咳，變身單身狗的辦法，2%稅是小事，主要是關(guān)系到能否申請(qǐng)公積金貸款（公積金認(rèn)房不認(rèn)貸、商貸認(rèn)貸不認(rèn)房）以及貸款最大額（首套120萬(wàn)二套80萬(wàn)）、減少利息（首套打折二套上�。┦谴箢^，是否這么辦就根據(jù)各家情況見(jiàn)仁見(jiàn)智了，但我覺(jué)得如果感情只是靠一張紙來(lái)證明婚姻只是靠一張紙來(lái)維系也意義不大了。關(guān)于離婚買房的注意事項(xiàng)，可以參看我的帖子。http://jzb.com/bbs/thread-4060192-1-1.html

　　對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)，幾百萬(wàn)絕對(duì)是大事，我覺(jué)得不要兩眼一抹黑就出手，一定要多學(xué)多看，吃透各種相關(guān)政策如教改、樓市、利稅等等，心細(xì)方能膽大，祝大家都能找到合意的房子。

　　我一開(kāi)始想選擇宏廟或西單小學(xué)，直升師大實(shí)驗(yàn)，西城第2北京市第3（排名參考部分網(wǎng)上資料），但那的房子單價(jià)都要10萬(wàn)以上，千挑萬(wàn)選看到一套華遠(yuǎn)北街的房子，72平450萬(wàn)，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，一問(wèn)才知道是使用權(quán)房，風(fēng)險(xiǎn)太大，放棄！然后想選擇西什庫(kù)小學(xué)，直升四中，西城第1北京市第2，能買的就是愛(ài)民里小區(qū)的兩套房，但實(shí)際一看，一套是長(zhǎng)長(zhǎng)一窄溜的東西向房，除了把邊的陽(yáng)臺(tái)常年不見(jiàn)陽(yáng)光，49平也要425萬(wàn)！地下室那間倒是便宜，63平470萬(wàn)，但是自家住……還是算了吧。其余的南北向房單價(jià)都要9萬(wàn)以上。接著看了方家小學(xué)，直升五中分，東城第1北京市第12，好些單價(jià)6萬(wàn)的房子都是公司產(chǎn)權(quán)，有很多原戶口不能遷出，說(shuō)是保證能讓你遷進(jìn)，反正我是不敢冒這個(gè)險(xiǎn)，沒(méi)準(zhǔn)在孩上學(xué)前就有個(gè)原戶主就帶著孩來(lái)咔嚓把名額占了你都沒(méi)地說(shuō)理去。有一個(gè)72平3居410萬(wàn)看上去還不錯(cuò)，仔細(xì)一問(wèn)，居然沒(méi)有天然氣管道，而且不是滿五唯一，原值低，要是想貸款250萬(wàn)就要30萬(wàn)的稅！果然便宜的房子沒(méi)被大家搶走都是有其原因的啊。

　　然后又看了德外學(xué)區(qū)的，號(hào)稱無(wú)弱中，單價(jià)都要8萬(wàn)以上；育才，6萬(wàn)左右，但據(jù)說(shuō)初中一般；青年湖小學(xué)就是安德里北街能有6萬(wàn)左右的，但是周圍被部隊(duì)房包圍了，需要拐一大彎出來(lái)，而且據(jù)說(shuō)東西城要合并，像這塊飛地估計(jì)要變；牛街便宜，但初中不強(qiáng)。最后看了椿樹(shù)館小學(xué)，直升八中，西城第4北京市第7，所實(shí)話，雖然都知道強(qiáng)中配弱小，但一開(kāi)始真沒(méi)看上這種原打工子弟學(xué)校，何況周邊環(huán)境的確不咋地。但看了一溜夠，只有這里還能有單價(jià)4、5開(kāi)頭的房子。但是細(xì)想一下，西城2環(huán)邊上這的確算是價(jià)格洼地，以八中的名頭，用不了2年，甚至北京市戶籍如果不是第一順位的話都不一定能進(jìn)，生源和設(shè)施必然會(huì)有較大改善（后來(lái)進(jìn)了椿小的群，果然到15年第一順位就滿了，家長(zhǎng)們都是名牌大學(xué)畢業(yè)的中產(chǎn)階級(jí)，也不乏公司總裁等高端人士）。而且廣外學(xué)區(qū)也是無(wú)坑校，兩個(gè)普通中學(xué)一個(gè)無(wú)論是聞大師還是熬爸都公認(rèn)的超過(guò)一般市區(qū)重點(diǎn)水平，一個(gè)變成四中南區(qū)一下麻雀變鳳凰，其他都是市區(qū)重點(diǎn)校。另外達(dá)官營(yíng)地鐵7號(hào)線幾站直達(dá)我單位，在建的16號(hào)線直達(dá)我領(lǐng)導(dǎo)單位，雖然房子離地鐵站遠(yuǎn)了點(diǎn)，1.5-1.8公里，但不用轉(zhuǎn)車還是很方便的，就基本確定了在這買了。（熬爸提示該學(xué)校小，有點(diǎn)火，孩子不滿5年上學(xué)慎買）

　　先看了臨廣外大街的樓房，的確戶型、裝修都不錯(cuò)，最便宜70平要405萬(wàn)；然后沿街一路看過(guò)來(lái)，有個(gè)3居裝修還不錯(cuò)62平348萬(wàn)也值得考慮；最后一個(gè)小區(qū)是車站東街15號(hào)院，算是單學(xué)區(qū)里最靠南的，其中一套2層的2居很便宜，54平285萬(wàn)，南北通透無(wú)稅，不知為什么房主老太太對(duì)我還挺感興趣，問(wèn)我祖籍哪幾個(gè)孩子等等，就在這時(shí)又進(jìn)來(lái)一位女士看房，看我們閑聊就在一旁等待，我自然知趣的告退，后來(lái)聽(tīng)說(shuō)那位女士很爽快就交了1萬(wàn)元意向金（也就是保證她能第一順位的和房主談判，不是定金，可退）。帶我看的業(yè)務(wù)員就很可惜的對(duì)我說(shuō)：“看，一直說(shuō)讓您看好就先交意向金吧，現(xiàn)在被人搶了。”我倒無(wú)所謂，不行就說(shuō)明沒(méi)緣唄，就問(wèn)還有沒(méi)有便宜的房了，業(yè)務(wù)員想了想說(shuō)6樓還有一套比這還便宜，51平261萬(wàn),2居全朝南，但是就這兩天剛剛滿兩年，之前有5.6%營(yíng)業(yè)稅，現(xiàn)在還有差額20%的個(gè)稅（估計(jì)大家一直都不買的原因就在這）不過(guò)原值高，基本上首付150萬(wàn)左右就能差沒(méi)。我算算剛好可以承擔(dān)，就說(shuō)上去看看。房子里是租出去給某公司當(dāng)集體宿舍，比較臟亂，也沒(méi)什么裝修可言，我第一印象不太好，還是想要臨廣外大街的房（后來(lái)知道臨街那房主多次反悔漲價(jià)不簽合同）。

　　回去和老婆一商量，老婆卻看上這兩套261和285的，說(shuō)裝修不好無(wú)所謂，要是自己住也要重新裝修；如果不是自己住，完全就這樣租出去就行了；自家可以到隔壁非學(xué)區(qū)那里租套大房子，畢竟房?jī)r(jià)就貴在學(xué)區(qū)上，只要買一套最便宜的保證孩子入學(xué)就可以了，而離開(kāi)學(xué)區(qū)幾米的地方距離并沒(méi)有差別但是房?jī)r(jià)卻是天壤之別，加上將現(xiàn)有的房子外租，租2供1租1，買這種300萬(wàn)以內(nèi)的房子月供完全無(wú)壓力啊，而且51平2居也是勉強(qiáng)可以住的。一席話說(shuō)得我豁然開(kāi)朗，決定第二天再去仔細(xì)看看。

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