2009年二手房市場盤點(diǎn)：成交27.6萬套 格局變化大

　　2009年，是二手房市場處于全面提速的一年，需求厚積噴發(fā)、供不應(yīng)求等現(xiàn)象出現(xiàn)，全民對(duì)價(jià)量提升感受明顯，至于這些外在觀感上的現(xiàn)象具體作用到交易市場上，表現(xiàn)出了何種具象特征、這些新的特點(diǎn)又會(huì)引導(dǎo)未來二手房市場出現(xiàn)哪些趨勢？

　　在2009年行將結(jié)束之際，“鏈家地產(chǎn)”市場研究部特將整年度市場特點(diǎn)進(jìn)行盤點(diǎn)如下：

　　首先，全年成交27.6萬套，比2008年漲幅高達(dá)273%

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2007年1-11月，北京二手房交易量為236577套，相比去年同期的67034套，漲幅高達(dá)253%；即使與2006-2008年三年之和223398套相比，仍然高出6%左右，可謂創(chuàng)下二手房成交新高。

　　而從12月上半月二手房成交相比11月同期60%左右的上漲來看，12月份二手房成交或?qū)⑦_(dá)到40000套左右。即2009年全年二手房成交達(dá)到27.6萬套左右，相比2008年7.4萬套左右的成交，漲幅高達(dá)273%。

　　此外，從各月二手房成交走勢來看（具體參看上圖1-1），也可以為今年二手房成交火爆提供一個(gè)佐證。第一個(gè)成交明顯的增長點(diǎn)出現(xiàn)在3月份，環(huán)比漲幅高達(dá)112%；相比去年同期高出達(dá)240.8%，主要在于累積需求的消化和節(jié)后二手房傳統(tǒng)的成交旺季；而到了5月份，隨著累積需求逐漸消化，成交略有走低，至6月份開始，則逐漸向高位沖刺，成交小幅波動(dòng)也基本為正常高位盤整，10月份由于“黃金周”的影響，成交順勢后延，到了年底，前10個(gè)月市場的火爆再次刺激需求神經(jīng)，促使成交再扳高位。

　　其次，2009年成交量創(chuàng)各年二手房成交漲幅新高

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，除2008年以外，二手房市場每年成交上漲都較明顯（具體參看上圖1-2），尤其是2009年二手房成交量和成交漲幅都創(chuàng)下新高。

　　分析2009年北京二手房交易呈現(xiàn)井噴式增長的原因，主要在于：

　　1、各項(xiàng)宏觀優(yōu)惠政策的深入執(zhí)行期，成本減少刺激購房意愿：

　　2008年11月1日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策、印花稅和土地增值稅減免政策以及調(diào)整貸款利率下限到貸款基準(zhǔn)利率0.7倍的信貸政策，在經(jīng)歷兩個(gè)月執(zhí)行后，至2009年已到達(dá)一個(gè)深入執(zhí)行期，因稅費(fèi)優(yōu)惠而入市得新增需求基本開始經(jīng)歷供需配對(duì)周期后，在交易市場現(xiàn)象；

　　2009年1月1日開始執(zhí)行的營業(yè)稅“5改2”政策，直接促使3-5年房產(chǎn)成交成本減少5.5%，促進(jìn)了3-5年購房需求的顯現(xiàn)，助推了成交市場走高。

　　2、2008年二手房成交下行需求觀望導(dǎo)致的累積需求，在今年爆發(fā)

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2008年全年二手房成交6.9萬套，是二手房市場開放十個(gè)年頭以來，第一次出現(xiàn)成交下行。這主要是2008年度大量需求觀望、成交周期拉長所致。而到了2009年，剛性需求迫切的居住需求使其逐漸顯現(xiàn)在交易市場，也就是說，這些2008年遲緩入市的需求成為2009年的新增需求，消化了去年的累積房源，主推了2009年二手房市場成交。

　　3、提前購房需求涌現(xiàn)，助推交易市場加速成交

　　2009年各月二手房價(jià)量漲勢迅速，這在一定程度上刺激了買賣雙方對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期，提前置業(yè)購房需求涌現(xiàn)，使得市場上供需比不斷拉大，“一房難求”的火爆場面又刺激下一輪的需求提前入市。尤其臨近年底的幾個(gè)月，各項(xiàng)優(yōu)惠政策到期或?qū)�廢止的預(yù)期，使恐慌性購房更甚，很多潛在需求也開始將購房提上計(jì)劃日程，助推交易市場成交加速，成交量上漲明顯。

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