2009年二手房市場(chǎng)盤點(diǎn)：成交27.6萬(wàn)套 格局變化大(2)

　　第三，二手房成交首超新房，一、二手房成交比值已縮至0.64：1左右

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年1-11月，新建商品住宅成交15.8萬(wàn)套左右，12月上半月成交10537套左右，預(yù)計(jì)12月份成交2萬(wàn)套左右，那么2009年全年新建商品住宅套數(shù)預(yù)計(jì)為17.8萬(wàn)套左右，與二手房27.6萬(wàn)套左右的成交量相比，比值在0.64：1左右，即每成交1套二手房，有0.64套新建商品住宅成交；每成交1套新建商品住宅，已有1.55套二手房成交。

　　而從各年新建商品住宅與二手房的成交比值來(lái)看（詳見表1-3），呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)，商品住宅與二手房的成交比值逐漸拉小，說(shuō)明二手房的成交地位處于上升地位，當(dāng)該比值小于1時(shí)，說(shuō)明二手房的成交量已經(jīng)超過新建商品住宅，處于成交主導(dǎo)地位。

　　未來(lái)，隨著新建商品房供應(yīng)面積的逐年下降，以及可售期房的大幅下降，部分新建商品房需求將轉(zhuǎn)移到二手房市場(chǎng)中；再加上未來(lái)新建商品房供應(yīng)集中郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的“外圍化”特點(diǎn)，區(qū)域供需尤其是熱點(diǎn)城區(qū)的供需矛盾將導(dǎo)致部分需求轉(zhuǎn)向區(qū)域供應(yīng)“多元化”的二手房市場(chǎng)。這樣一來(lái)，部分需求從新建商品房抽離填補(bǔ)到二手房市場(chǎng)，“一降一升”的局勢(shì)將讓二手房成交領(lǐng)先新建商品住宅成為必然的常態(tài)。

　　第四，朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)三“成交大戶”區(qū)縣成交比重下降2%左右，順義、房山、門頭溝、亦莊等“成交散戶”遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交比重上漲3.48%

　　從09年北京15個(gè)區(qū)縣二手房交易比重來(lái)看（具體參看上圖1-4），朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)三區(qū)縣交易比重仍然是位列前三位的“成交大戶”，占比分別為28.99%、12.51%、10.38%，總占比達(dá)到51.88%，占到二手房成交的一半以上；與此同時(shí)，成交比重也出現(xiàn)了小幅波動(dòng)，與2008年相比變化幅度分別為下降0.33%、持平、下降1.62%。隨著今年房產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，朝陽(yáng)、豐臺(tái)房產(chǎn)本身的梯級(jí)劃分已經(jīng)逐漸拉近，區(qū)域同質(zhì)化明顯，部分購(gòu)房需求迫于壓力注意到房?jī)r(jià)較低的區(qū)域；而海淀區(qū)獨(dú)有的教育資源和“學(xué)區(qū)房”則成為各區(qū)縣購(gòu)房需求的潛在引向需求，因此其成交格局和地位很難被撼動(dòng)。預(yù)計(jì)未來(lái)隨著價(jià)格繼續(xù)高位上漲，三區(qū)縣成交比重都會(huì)有小幅下降，但是鑒于其擁有龐大存量的基礎(chǔ)，交易大戶地位仍會(huì)得以保持。

　　而從東城、西城、崇文、宣武（即中心城區(qū)）的成交比重來(lái)看，則再一次呈下降趨勢(shì)。2009年?yáng)|城、西城、崇文、宣武的成交比重分別為2.45%、2.65%、2.39%、3.15%，相比2008年均出現(xiàn)了小幅下降，總占比為10.56%，相比2008年下降1%。未來(lái)無(wú)論是從中心城區(qū)自身價(jià)格較高、房源盤活難度較大的自身瓶頸來(lái)看，還是從城市建設(shè)和軌道交通并舉繁榮了眾多相對(duì)偏遠(yuǎn)的新興區(qū)域角度來(lái)看，中心城區(qū)交易比重日益縮小將成為趨勢(shì)。

　　另外一個(gè)各區(qū)縣成交比重明顯變化趨勢(shì)就是，順義、房山、門頭溝、亦莊等遠(yuǎn)郊區(qū)縣“成交散戶”成交比重均呈上漲趨勢(shì)，占比分別為5.41%、3.32%、2.98%、1.15%，總占比為12.86%，相比2008年上漲3.48%，這在成交比重漲幅上不可謂不大。而未來(lái)，這些區(qū)縣幾乎均有軌道通車的重大利好，這會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域人氣，使區(qū)域成交再次明顯上漲。

　　因此，在未來(lái)二手房發(fā)展中，各區(qū)縣將表現(xiàn)出以朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)為主導(dǎo)地位，但郊區(qū)縣成交地位也將日益凸顯的成交格局。

　　第五，成交面積變化：90-140平米交易比重逐漸縮小，140平米以上戶型交易比重增大

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2009年二手房成交面積檔位交易比重總體來(lái)說(shuō)變化不大（具體參見圖1-5），主要是140平米以上交易比重略升，而90-140平米中間型面積檔位交易比重略降，90平米以下交易比重基本維持不變。這主要是因?yàn)椋?ldquo;兩端型”需求抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)，預(yù)期較為堅(jiān)定，購(gòu)房意愿也就更強(qiáng)烈；但從各月的交易比重變化來(lái)看，短期波動(dòng)相對(duì)較大。主要波動(dòng)期出現(xiàn)在2-7月，表現(xiàn)在：2、3月份90平米以下成交比重上漲，這與累積剛性需求集中爆發(fā)、傾向性需求明顯偏向中小戶型有關(guān)；4-7月120（含）-140平米、140平米及以上戶型成交比重開始逐漸上漲，這與改善型需求相對(duì)滯后的顯現(xiàn)有關(guān)。

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