北京學區(qū)房：廣內(nèi)·康樂里小學出手報告（6月6日更新）(3)

　　康樂里小學劃片在宣武門東西大街的南側(cè)，雙號的房子。當時的報價在5.2萬到5.4之間。從宣武門地鐵西側(cè)開始是2號樓，往西一直到24號樓。房子有板樓有塔樓。塔樓有的樓道最高層到4層，無電梯，有的樓道到13層，有電梯。板樓有電梯，一樓2梯，輪換著開。所以坐電梯上樓之后，要走過長長的走廊。走廊北窗面向前三門大街，南側(cè)是住戶的門口。住戶的戶型有南北的兩居，52平米左右，北屋一般9平米左右，北窗沖走廊。廚房一般窗戶沖走廊。南屋一般較大有陽臺。還有一種一居室，45左右，只有一個南屋，幾乎沒有廳。另外有些雙南向的房子，55～62之間，有的還有兩個陽臺，差別在廚房的面積，據(jù)說還有更好的戶型，我沒看到。走廊和公攤大是這種房子的缺點。

　　這片房子實際上分為4個部分：宣武門東大街、宣武門外大街到長椿街之間、長椿街到相來胡同和24號樓。從樓道看，從東向西樓道環(huán)境依次變差，長椿街西側(cè)好多都沒有門禁，樓道臟亂，宣武門東側(cè)明顯的要幽靜和干凈很多。24號樓是斜著面向天寧寺橋的，北小、康樂里雙學區(qū)，樓下是個小花園，我沒看過，它離康樂里小學太遠了。

　　2.中介能做的工作

　　活躍在這個片區(qū)的，就是我愛我家、鏈家、愛屋吉屋，其他的中介沒怎么見過。

　　現(xiàn)在鏈家實行師帶徒的制度，在鏈家，所謂的大M（店長）是帶徒弟的，管著一個門店的現(xiàn)在叫商圈經(jīng)理，不是我們習慣認為的“店長”。我愛我家是小組制，一個小組長帶幾個中介。比較而言，鏈家的房源比我愛我家確實是多，但是我愛我家也能挖到很多通過網(wǎng)上搜不到的房源。愛屋吉屋，傭金確實低，可是房源也少，所以我也沒跟他們聯(lián)系過。從我們能夠得到的服務上來說，鏈家和我愛我家基本區(qū)別不大，畢竟在北京都有很深的根基。中介費折扣上，鏈家現(xiàn)在管理規(guī)范度高，折扣不會很低，不過也能談到2.4甚至以下，2以下沒聽說過。我愛我家能在2.2以下,甚至低于2。不過最近樓市又火起來了，不知道還有沒有這個空間。

　　鏈家有個APP，叫掌上鏈家，確實是絕大部分是真房源，不像網(wǎng)上的其他搜索引擎，吸戶用的假房源很多。掌上鏈家很方便，即使現(xiàn)在房子賣完了，我還會偶爾刷刷看周圍有什么房子什么報價，但是上面的報價偏高，我的經(jīng)驗是和房主的底價高出來5～15萬，總價越高估計差價越大。

　　如果是新開始看房的，我的建議是，先下載一個掌上鏈家APP，迅速了解一下情況，然后立刻去門店找中介。只在網(wǎng)上看，信息總是不準，有的房子報價低總有原因，比如有稅、戶型不好、要全款什么的，有的看起來很合適，實際上業(yè)主不一定誠心賣。網(wǎng)上看久了心理價位就會出現(xiàn)偏差，不如實際去門店，中介可以看到后臺信息，也比較熟悉當?shù)厍闆r，能夠有效率的帶你看房。

　　如果純粹想了解一下自身購房能力和周邊情況，可以直接找個門店去問，一定得問鏈家的大M一級，他們對周邊情況熟悉，對購房政策、貸款政策也熟悉，能夠迅速給你比較清楚準確的回答，我問過幾個門店，他們還都很有耐心的。如果是已經(jīng)了解了購房能力，想實際了解一下周邊環(huán)境的，可以找小徒弟們帶看，體力活，別麻煩人家大m了。如果是比較確定就是要在這里下手了，強烈建議找大M和小組長，別跟小學徒浪費時間。大M通常都會讓小學徒帶看，但關(guān)鍵的事還是得跟大M談。

　　參考敖其爾爸爸的帖子http://jzb.com/bbs/thread-3205236-1-1.html，業(yè)務熟練的中介能夠為你做到什么。以我的經(jīng)驗來看，業(yè)務熟的中介，首先迅速能夠幫你找到你能接受的房子，然后能夠幫你挖到別人發(fā)現(xiàn)不了的房子，然后能夠幫你想各種辦法實現(xiàn)你的貸款需求，然后有更高的權(quán)限決定或申請你的中介費折扣�？傊�，跟明白人說話，比跟糊涂人說話省事太多。

　　我看房的時候，在鏈家和我愛我家碰到的中介人都不錯。我現(xiàn)在的感覺是，這個行業(yè)已經(jīng)比較規(guī)范了，做的好的中介，都是要長期干的，靠口碑和老客戶介紹新客戶攬生意，基本上不會故意騙人。中介是個辛苦活，干得好了掙得不少，反正比我這種小白領(lǐng)賺得多，所以人家也沒必要非要騙人。我最后是通過我愛我家買到的房子，但是我和兩邊的中介關(guān)系處的都很好。

　　我不贊成跳單，如果是同一套房子，誰先給我看我從誰手上買，除非兩邊能做到的服務有本質(zhì)區(qū)別。有人說從鏈家看好了，讓我愛我家的人去挖，這樣可以把中介費省一點，我不喜歡這種做法，總覺得大家都不容易，搶別人飯碗的事沒意思。

　　看房的時候，房子的情況要聽聽中介的，即使你已經(jīng)很了解政策了，還是要多參考中介的意見，畢竟他們是專業(yè)的更熟悉本地情況。選擇學區(qū)上，一定不要聽中介的，他們一般都年輕沒孩子，對學區(qū)的信息是從網(wǎng)上或是培訓中學來的，不能作準。

　　具體人的任務能力不一樣，實際看房時也要多留心，自己多學，別一味聽中介的。如果你對帶你的經(jīng)紀人的專業(yè)知識不是很放心，建議多問問別人。如果發(fā)現(xiàn)自己的這個中介業(yè)務真不行，我覺得可以直接換成你覺得你覺得靠譜的中介，畢竟房產(chǎn)大事，面子是小事。

　　3.我的看房和簽約過程

　　一到長椿街片區(qū)，被帶看了長椿街12號院一套一居，東西北朝向，295萬，可以改小兩居，小區(qū)新，貸款容易，糾結(jié)了半天，最后因為朝向和改格局太麻煩，放棄了。真看上了長椿街14號院的雙南兩居，可是房主各種找茬拖延，看來賣的誠意不大，放棄了。最后開始看宣西大街的房子，因為長椿街路西環(huán)境不如路東，另外地理上來說，離康小遠了點，還怕萬一哪天調(diào)到北小走讀部去，所以直接跟中介說，那邊我就不看了�？吹亩际情L椿街和宣外大街之間的房子。

　　南北向的看了幾個，不太滿意，偶然看到了一套雙南向雙陽臺的，特別滿意，房主報300萬，當時就想拍下來了，結(jié)果房主自覺報價低了，又收回去了。然后就盯上了這種戶型的房子，看上了2套，都是有人先下手或者高價或者全價，最后定下來的這套，是我愛我家的小伙子知道房源后，第一時間通知我才買上了，最后合5萬3一平買的。。

　　看房子的時候，房子里住的是房主的親戚，孩子在周圍上學，房子是親戚裝修的，當時口頭談了說還繼續(xù)租，沒有說價錢。于是談房子交接的時候，腦子里想的凈是砍價的事（也沒砍下來），沒想說房子內(nèi)部用品交接的事，這個給后來造成了麻煩。所以提醒各位，一定要把房子內(nèi)部用品說清楚，除非你買了要自己裝修自己住，不在乎這些。

　　當時口頭確認了房主的戶口情況和能夠遷走，但是沒深問。主要是對方看起來身份素質(zhì)都挺不錯，也就沒多問。反正簽完了，交了定金，就等著審核、貸款、過戶了。

　　4.從簽約到過戶

　　簽約后，等雙方購房資質(zhì)審核，這個過程中開始擔心：戶口能遷走么，房子會不會這兩年用過學區(qū)名額？房子是唯一住房么，會不會有個稅？物業(yè)交割能順利么？會降息么？會降折扣么？會降稅么？貸款能理想么？

　　（1）戶口的問題。房屋買賣合同是建委的標準格式文本，里面規(guī)定的是，過戶日起10內(nèi)遷走戶口。當然你可以約定扣一部分尾款等遷走后再支付。但是，強烈建議要在確認戶口遷出后再行過戶。我已經(jīng)遇到（周圍同事）過兩例了，房主都不是誠心騙人，他們都以為遷戶不是問題，但是實際遷出的時候都是遇到了問題，一個是房子里有戶主的妹妹，遷的時候不能按直系親屬帶走，一個是以為能落戶的地方不讓落戶。最后都是房主那邊在公安局托關(guān)系才搞定的，如果沒這些關(guān)系，憑小草根，真解決不了。簽約時一定要看戶口本，看上面有沒有比你家孩子大一點的學齡兒童，小的就不用擔心了反正你先上。問好，他們能把戶口遷走么，遷去哪里，估計一下難度。還有看看對方是什么樣的家庭，有些事有些人干起來不費勁，并且這樣的人家通常也不愛貪小便宜耍小心眼騙人；有些人家，就得多當心。我比較幸運的是，趕上的對家能做到，并且素質(zhì)不錯。

　　（ 2）上學名額有沒有占用的問題。合同里是沒有這個內(nèi)容的，如果對方愿意，雙方簽個保證啥的補充文件更好。學區(qū)名額被占用無外乎兩種情況：戶口上的孩子上學，這個去公安局查，公安局只會告訴你上一家的情況，你自己根據(jù)孩子入學年限算一下有沒有風險；別人有沒有用租戶的名義上學，據(jù)說可以去居委會問，我考慮到對方的實際情況（家里孩子早年就出國了，國內(nèi)沒有學齡兒童親屬）還有上斜街小學以前沒人會變著法的上，也就沒有太追查，口頭問了問，說沒有。

　�。�3）房子是唯一住房么，會產(chǎn)生個稅么？這個交易時直接說清楚，如果是唯一住房，合同上會勾選。合同后文明確約定了，如果是承諾了唯一住房，后來發(fā)現(xiàn)不是的，所產(chǎn)生的稅負由業(yè)主承擔。所以這個不用擔心對方忽悠你，一般也沒人忽悠這個。

　�。�4）利息、折扣、稅。很幸運的，在簽了合同到過戶這段時間，降息、銀行貸款政策松動都趕上了。

　�。�5）貸款。如果手頭富裕，不需要貸很多款，那就按正常的流程走，還可以把價格做低，這樣省點稅。如果像我一樣，需要把貸款政策用盡，得到最多的貸款，那么就得靠中介幫忙想辦法了。

　　貸款額和年限的確定，是以評估報告為準的。評估所有的嚴格點有的寬松點，但是不同銀行接受的評估所不同，所以如果要求特殊，先找銀行，再找指定的評估所是正確的順序，當然這些都是靠中介去做。在情況特殊時，中介、銀行和評估所在評估報告出來之前，是有事先溝通的。對于評估所來說，一個地區(qū)的房子有他能接受的價格高限，所以不是想評多高就多高的，當然也有地區(qū)指導價做底限，不是想做多低就多低的。具體房子的評估價，跟戶型、位置、裝修有關(guān)系，跟成交價也有關(guān)系，但不會突破高限和底限。年限上，老房子有可能通過建成年代證明把它弄到80年代，但是到90年就費勁了，所以宣西的房子最多也就做到20年多點。

　　一般來說，中介都會和你說評估價是8成，實際上，現(xiàn)在老城區(qū)的房子，很多都能評估到報價的9成甚至以上。在貸款額度要求高的情況下，可選擇的銀行不多。商貸年限是50-房齡，四大國有銀行都不接受老房子的貸款，如果房子比較老，只能考慮小銀行了。更老的，就貸不了款了，所以一般老房子房價低，因為你得付全款。

　　銀行的貸款折扣，是在批貸函下發(fā)時確定的；貸款利率是根據(jù)放款時的指導利率確定的。所以放款時才知道準確的月供數(shù)額。

　　5. 過戶、物業(yè)交割和落戶

　　（1）過戶。要先交稅，再過戶，不交稅，建委不給號。交稅的時候最好是工行或者農(nóng)行的卡，建行據(jù)說有個稅不能交。西城建委每天放100～120個號，所以如果晚一點，就得第二天。我的中介凌晨4點前去排隊，我8點半到，九點稅務局開門，我們很快交了稅，回來建委拿到的是98號，下午4點完成過戶，耽誤一整天。如果雙方都住的近，第一天去交稅，第二天去過戶，或許耽誤的功夫少一點。

　�。�2）物業(yè)交割。其實涉及費用的很簡單，對方也不是占便宜的人�？墒巧婕暗轿輧�(nèi)設(shè)施就出現(xiàn)問題了，一直以為會繼續(xù)租下去，租戶說等到不住了東西會都留下。結(jié)果沒想到過完戶一談租金，雙方?jīng)]談攏，他們說不租了，搬家要把東西帶走。這個時候我就很被動了，既然當時沒說號哪些是我已經(jīng)買下來的，那人家都拆走我也沒辦法。

　�。�3）  落戶。其實很快，我1點多就到了，發(fā)現(xiàn)其實早去虎坊路戶籍大廳那邊意義不大，大家都想早點弄好，就都早去，人都堆在前面了，2點開始辦公，等了半天，還排20號。因為東西沒拿齊，我又回家取了一次，3點多回來重新排，排了2個就排到了。

　　過戶需要拿：原來的戶口本，如果三口遷戶，需要結(jié)婚證、身份證、出生證明、房本。主要信息那頁需要復印件。東西都齊了，幾分鐘搞定。房本上寫的是西城區(qū)……，戶口本上還是宣武區(qū)……，問了，說戶口本都沒改成西城區(qū)。

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